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■雖然本地樓市未來供應增多，但預計樓價不會大幅回落，當供應量增加後，樓價只會被壓制升幅，無復過去幾年每年雙位升勢的勇態。圖為香港高樓大廈。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
上月14日，筆者於本欄發表了〈歷史看今天 股災後樓災到嗎？〉一文。自從本港「股樓大時代」悄悄落幕後，不少朋友和客戶非常關心未來的樓價走向。不過當我從歷史角度表明股災後樓災只會於3個月內發生，歷來幅度亦只是下降15%之內，這些群體便轉向提問樓價何時才會「見頂回落」？哪些地區是會「下跌較深，上車容易」呢？
股評家大多相信未來一段時間香港股市仍處「好淡爭持」局面，於牛熊線左右「炒股不炒市」，下面最低指數可能會重回原有水平，股災再次來臨機會看來不太高了。
二手成交跌 一手未示弱
如上文中說明，股市下跌會對樓市產生立刻的觀望態度。今番股市回調後，二手成交宗數的變化可以具體表明。在6月底時，本地總周成交約150宗，但是股價下調後，於7月底已見周成交宗數下跌至120宗之下，並創下今年新低，環比月內下跌23%，觀望態度昭然若揭。
發展商豐收 投地料積極
相反一手樓市並沒有受股市下跌拖累。根據土地註冊處顯示，今年首7個月一手私樓註冊量已錄得9,815宗，即是說明7月內共添加約1,300宗一手成交。縱然與上半年平均月銷量1,418宗有輕微回調，但是走勢仍然未弱。以上半年一手樓平均成交結算，首7個月一手成交金額應已突破1,000億元大關，這與過去4年平均年銷售額只差300億元，看來今年是發展商的豐收年了。既然發展商資金回籠充足，自然會積極補充土地儲備，可以預見土地競投氣氛仍會熾熱，地價尤其是成熟社區的住宅土地會保持上升趨勢。
當股市回復穩定後，一手市場成交再次暢旺起來。面對美國可能於9月後加息的壓力，本地發展商選擇8月盡推樓盤。延續去年買樓的神話，房協再以「雙喜臨門」方式推出長沙灣喜薈、喜漾兩個主打中小型戶型樓盤。其實，8月新盤是非常熱鬧的，上車盤豪華宅連珠爆發，共計超過2,200伙，估計可望支撐起整個8月的一手成交，更可能突破1,400伙成交宗數。
根據某傳媒統計，第三季可以推售新盤單位約5,250個，如果除去7月已成交的1,300宗，即約3,950個單位發展商立即可以推售。這已等於3個月的月平均銷售量，全年可成功出售一手樓盤超過15,000伙甚無懸念了。這樣肯定會加強發展商買地的信心和能力，無論地價及樓價未來幾個月穩步上揚是可以期待的。
展望將來，運房局於8月初公佈最新房屋數據，截至6月底，未來三四年潛在私樓供應合共達8.3萬伙，較上季錄得的7.8萬伙，增長超過6%，升幅是2011年第三季以來最大。以三至四年平均攤分，每年可供出售的一手私樓約2.1萬伙至2.8萬伙，大大超出長策會未來10年的1.88萬伙私樓建屋目標，亦較過去三四年平均年吸納量約1.3萬伙至1.7萬伙，高出五成以上。可以相信的是當一手供應量增加時，發展商會較理性地以貼同區二手價推售新盤，有助抑制未來一手以至二手樓價的上升速度。
本地樓價料不會大幅回落
再者，因為政府近年積極推出「限呎」或「呎量」住宅用地，運房局預計未來三四年供應量仍以中小型戶型主導，約70%單位的實用面積小於753方呎，對於上車一族無疑是好消息。市場人士肯定提出下條問題，是供應多樓價仍會上升嗎？筆者答案是未來幾年，本地樓價不會大幅回落，當供應量增加後，樓價會被壓制升幅，無復過去幾年每年雙位升勢的勇態了。
筆者有以下幾個因素去支持本人的觀點。首先本地中小型樓剛性需求強勁，如今年上半年一手成交逾8,600宗，但是同期私樓施工量約7,900伙，反映供求不平衡。這股強大剛需是由上任政府的不足落成量帶下來的，從2007年至2013年，每年私樓落成量約1萬伙，這與長策會參照多年數據定下1.88萬伙建屋目標(某程度上也由於參考歷史上供需平衡點)有段距離，現在一手單位熱賣是某程度補足遺留下的剛需量。
雖然本地GDP平均增長不及通脹率，但是本地金融、專業服務等中高收入職位需求甚殷，形成月入逾四萬元的中高收入家庭持續上升，更多家庭等待上車或換樓。
美國聯儲局今年九月後加息幾乎是市場共識，但是市場一般相信「可一未必可二」。現時市場焦點反而是明年加息步伐是否快速，視乎美國以至全球經濟發展，財經專業一般預測明年加息幅度不會超過二厘，對全球資產價值影響是受控的。
上車一族可以選擇新界區，尤其是元朗、洪水橋、將軍澳，發展商開盤單位是全港之冠，相互推出貼近或略低市價單位是極有可能湧現。筆者始終相信「上車」是作為自己或家庭居住用途，高低樓價上車不是太大分別，但是必須是可以負擔的！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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