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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
上周美國宣佈暫不加息，維持0%至0.25%的基準利率不變，反映聯儲局對全球經濟復甦及通脹表現仍有保留，即使年內加息，料步伐循序漸進。根據經絡按揭轉介問卷調查結果顯示，市民對息口走勢的關注度較去年有所增加，但整體仍有六成受訪市民認為加息無礙入市。筆者認為，利率正常化有其必要性，但即使美國最終於12月上調利率，香港在資金充裕下亦有條件暫不跟隨，加息預期影響力消化，支持全年樓價保持高單位數增長。
息口壓力無迫切性
事實上，金管局自9月1日以來數度向市場注入港元，至今本港銀行體系結餘總額已增至超過3,400億元，再創歷史新高，故銀行借款成本欠上升壓力，香港未見即時加息的迫切性。調查結果亦顯示，即使加息周期重臨，有54%市民仍然認為加息50點子以下屬合理水平，其餘46%市民可承受加息超過50點子的壓力，而當中只有2%受訪市民認為加息2厘以上合理，反映市民對於加息有不俗防守能力，更有六成受訪者認為即使今年內加息25至50點子，亦不足以左右入市決定。
舉例一個價值600萬元的物業，採用六成按揭，以市場上一般以最優惠利率為基礎的P按計劃，P減3.1%計算，實際按息2.15%，承造30年按揭，每月還款額約18,104元。假設P上調25點子，實際按息2.4%，每月還款額僅增加613元至18,717元，仍未超出可負擔水平，因此相信加息初期對樓市不會構成很大衝擊。
「金九銀十」屬傳統樓市旺季，雖然早前股災後二手樓市淡靜，但適逢下周一的中秋及十一國慶假期前後多個新盤以貼二手樓價推售，在新樓較抵買的誘因以及年內加息預期逐步消化下，市場或出現業主趕搭低息尾班車情況，料一手續搶佔市場，下半年樓價仍能保持穩步發展。再者，經絡按揭轉介研究部數據顯示，今年截至8月經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）為負1.41%，由2010年至今仍處於負按揭利率水平，是按揭史上最長紀錄，亦對下半年樓價有所支持。
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