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■圖為遊客在澳門大三巴牌坊遊覽。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
10月初澳門博監局公佈9月賭收171億元，按年減33%，連跌第16個月，1月至9月博彩總收入1,760億(澳門元，下同)，較去年同期跌36.2%。
回顧澳門賭收益，自2014年首季起，從季度1,024.9億連續向下走，尤其踏入今年首季更大幅下跌至650.32億，只及去年的63.5%，而且每月賭收也跌破200億心理大關，徘徊在170億-180億內。
因為澳門經濟表現主要看賭收，期內GDP實際增長率連續四季錄得負增長，由2014第三季起至2015第二季計算，分別是-2.3%、-17.2%、-24.5%和-26.4%，該地經濟已步入經濟收縮階段。
經濟低迷影響入市信心
低迷經濟表現影響置業人士入市信心。根據財政局數據結合當地中介人估計，第三季全澳住宅共錄得1,200宗，尤其是9月份更估計只有約200宗成交，反映市民觀望態度極濃厚。在早前那些業主願意大幅減價二手樓盤已基本上成交了，踏入9月份樓盤減少，而且業主已不太願意再大幅減價，形成買賣兩閒局面。按照澳門統計局數據，2014年全年澳門住宅共成交7,625宗，平均價為85,271元/平方米，2015年首三季共成交4,150宗，平均價只為80,702元/平方米，而且9月份平均價更首次跌穿80,000大關，只收79,000元/平方米。又根據財政局按月發報數字，澳門樓價高位是去年4月的131,589/平方米，至8月份的84,087元/平方米，16個月內下跌36%，跌幅相當大。
根據當地中介人士反映，當地樓價大幅下跌逾三成後，置業者普遍觀望，除非有心人大幅減價還價被接納外，促成成交不容易，市場人士信心明顯不足。這主要是來自心理不安影響，因為期內市民就業情況及工資水平沒有惡化。澳門官方估算第二季失業率為1.8%，環比微升0.1%，就業人口月工作收入中位數為1.5萬澳門元，與上一季持平。
近期的「海一居」事件令樓市雪上加霜。官方承認當海一居土地臨時批給於年底到期後，土地將會被收回，近三千個已購買樓花的小業主感到徬徨，市民置業者對樓花項目全失信心，預計未來半年樓花成交更加淡靜。澳門政府必須立刻處理「海一居」及類似事件，對即將到期的土地續期安排清楚交待，並且預警哪些樓花項目土地年限臨近屆滿，好讓受影響人士足夠時間可以解決。
澳門政府並沒有因為是次樓市氣氛降溫而撤銷於2012年或前訂立的防止樓宇炒賣政策，並聲明政策會在短期內持續，既然市場人士知道短期政府「撤招」無望，自然地對後市較為審慎。其實政府在撤招以外，還有不少扶助本地樓市策略。
入門樓價宜上調至430萬
根據金管局現行樓按指引，二手樓宇330萬以下最高可按九成，330-600萬可貸款七成，600-800萬可借六成，800萬以上只可貸五成。在現實情形下，澳門現成樓還不及樓價330萬的不多，且以舊單幢唐樓為主，不合渴望上車一族及新婚夫婦的胃口。本人建議可將入門樓價大幅上調至430萬，430-800萬樓宇更可貸款至七成半至八成，而800萬以上可借七成或甚至直接取消按揭上限。
面對可見未來，經屋仍然「僧多粥少」局面，大部分申請經屋人士會轉投私樓輪候，政府該積極扶助首次置業家庭入市。建議政府重新推出利息津貼或擔保性援助計劃，支援他們貸款能力。為了再避免非首置人士濫用津貼計劃，政府應該建立「首置者庫」，即時更新並對申請者再嚴格審查，使到津貼真正落入需要階層手中。更可訂立處罰政策，對查明濫用者施行較嚴厲處分。
信心不足源於對未來就業前景悲觀。除了進行每年政府現金回贈市民外，政府應推行多項扶助中小企措施，如對中小企業員工再培訓，對中小型企業僱主給予財務、市場資料有效支援，幫助僱主提高市場競爭力，也可協助中小企找到轉職僱員。
應鼓勵首置人士安心上車
隨着中國經濟表現下滑，澳門賭場「大豪客」時代短期不會復見，「一業獨大」的不平衡情況應該逐步地、順序地緩解，積極開拓非博彩業令市民消費信心持續是澳門特區政府首要解決問題。當市民信心回復，當地土地政策落地後，房地產市場活動自然回到正常情況。在樓價仍未真正回調到市民負擔水平前，政府「撤招」還不合時，但是鼓勵首置人士或中低收入者安心上車，正是政府「健康化」市場重要一步。
現時政府「水頭充足」，可以將部分市民回贈現金中，提取一些積極扶助經濟，使市民對經濟多一份安全感吧。香港政府也應該「居安思危」，充足準備樓價明顯大幅回落時，如何應對、如何使經濟陣痛最輕。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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