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國森地產集團董事 許畯森
過去，我跟大家以投資者角度分析海外地產，每筆每字也真心直說，而且身體力行。除了實地勘察，更以真金白銀一一投資過，所以在這裡寫過的每一篇文章也是用錢換來的。縱使我經常與一些廣告及中介唱反調，但這正是我曾經作出心痛後悔的投資，正因為付出了代價，所以才對本港很多故弄玄虛的海外投資推介會看不過眼，例如最近常有的墨爾本市中心公寓推介會便是其一。
墨爾本是一個很特別的市場，市中心公寓的供應非常充足，根據經濟預測機構BIS Shrapnel資料顯示，墨爾本市中心公寓在2018年便會供應過剩。另《澳洲建築2015-2030年報告》也指澳洲住宅建設熱潮已經達到頂峰，在三年內可能會出現供過於求，而墨爾本會首當其衝，供求量最有可能最快飽和。
令墨爾本市中心公寓供應量過剩的主因是墨爾本中央商業區（簡稱「CBD」）的住宅密度過大，每棟樓至少幾百戶，而且當局工作效率高，容易批出樓花，同一時間可以有大量公寓推出市場，令市場很快就供應過多，而我們在推介會上見到的都是樓花。
租賃市場流動性過大
如果有人按現時情況斷定墨爾本市場沒有供過於求，值得投資，其實只是假象。因為他們沒有考慮到從公寓獲得批准、到這些房屋在兩三年後上市時，自然會變成供過於求。
現時在墨爾本CBD附近的公寓，正因投資房過多，導致租賃市場競爭很大。其中，居民總計大概35萬，絕大多數是外來人口，例如留學生、訪問學者、旅遊者、背囊客、買不起車但在市中心周邊打散工的窮人等，澳洲本地人僅得1.4萬。
這數字代表了什麼？實際上，墨爾本CBD附近的公寓大多數租客為白領、留學生、工人及黑工，導致人口流動性很大，完全稱不上是一個健康的投資市場。大家想想，如果墨爾本市中心僅是商業中心而非主流生活社區，連大多數澳洲本地人都不會去居住，作為業主，投資市中心的公寓，未來打算出售給誰呢？
不確定的低首期付款
在香港的中介，經常一面倒推介樓花給我們，更以「首付只需兩成」作招徠，但大家有否想過，如果幾年後房價下跌，銀行必定會調低該房子的評估值，這對投資者帶來什麼問題？相信大家也猜到，這會導致投資者需要付出更多首期。除此之外，由於樓花或者期房在兩、三年之後才成交，海外銀行到時會否為投資者提供足夠按揭貸款也是未知數，唯一肯定的是，中介的佣金已經袋袋平安。
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