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■今年全幢商廈最矚目的成交，莫過於上月恒大地產以125億元「天價」購入美國萬通大廈。資料圖片
人幣貶值內資湧港掃貨 今年寫字樓價格逆市升
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）美國加息陰霾下，本港樓市一片愁雲慘霧，但寫字樓價格卻逆市上升。據差估署數據，10月份寫字樓售價指數為464.3點，按月升0.4%，按年更升8%，指數已連升近1年。本報統計，今年全幢商廈的成交至少錄得22宗，成交金額高達284億元，較去年上升1.68倍，其中內資佔比例高達65%，業界人士指，人民幣貶值，加上中央支持內地企業「走出去」，吸引中資來港買資產，並相信今年只是開始，來年宗數將會持續上升；而明年寫字樓市道普遍看升，售價升幅約5%。
本報統計顯示，本港今年全幢寫字樓成交（不包括酒店）錄得22宗，成交金額高達284億元，較去年全年105.91億元增加1.68倍，金額直逼2012年的最高紀錄，勢創3年新高。當中最矚目的成交，莫過於上月恒大地產以125億元「天價」購入美國萬通大廈，及中國人壽海外以 58.5億元，購入紅磡商廈樓花 One HarbourGate西座。
首站揀買港資產 勢成趨勢
第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光表示，內資來港買入資產，原因是香港與內地關係密切，內地企業「走出去」，第一站自然會選擇香港，相信今年只是開端，之後會成為趨勢。
袁志光說，內企以往只是「塘水滾塘魚」，但反觀外國企業，如蘋果電腦，就算美國經濟復甦緩慢，但企業盈利依然強勁，原因就是「走出去」，相信中央政府亦看到這一點，因此近年更大力支持內企到其他地區買入資產。
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文亦指出，內地上市公司的市值在全球已經數一數二，但資產集中在內地，情況並不健康。值得留意的是，不少內企在香港都有上市，無論融資、買賣規則等都較為熟悉，要向外發展，香港自然成為投資首選。數年前，內資在香港仍然在摸索階段，但現時已可視為「成熟期」。
林浩文說，自從2013年5月起，中國有關監管機構放寬保險公司向境外地方投資的限制，更容許企業調高投資基建和房地產項目比例至兩成，推動內企投資外地。再者，近年內地經濟發展放緩，人民幣貶值，若內企集中所有資產在內地，一旦內地經濟遭到任何衝擊，將拖垮其發展步伐。
進軍港市場 內企須高溢價
據人民銀行公佈，11月尾外匯儲備3.44萬億美元，較10月尾大幅下降872.23億美元，與2014年6月末3.99萬億美元的歷史高點相比，在近1年半中，中國的外匯儲備餘額累計下降5,549億美元。
市場分析指出，中國外儲大減，與中國經濟放緩、人民幣貶值有關，進入內地的海外資金及內地資金流出境外，尋找新的投資機會。伴隨資金外流，人民幣匯價亦每況愈下，今年來，人民幣在岸價已經貶值3.89%，專家預計，未來一段時間外匯儲備可能繼續減少，人民幣匯率繼續小幅貶值。
雖說內企積極在港尋找投資機會，但香港商業核心區供應匱乏，多由大業主持有放租，內企要進入香港市場，一定要用更高溢價才能買入，例如恒大以125億元「天價」購入美國萬通大廈，就有24.45%的溢價。
林浩文指，內企主要傾向購入整幢物業，買入地皮的個案較少，因為本港發展商經驗豐富，於各區亦有不同商業項目可以產生協同效應，相比之下，內企要加入這個圈子仍須花費很多時間。
他相信，明年內資來港的數量會更多，但因為市場上貨源不多，估計明年數十億元的大買賣亦僅5宗左右。
明年租金售價料升5%
除此之外，內企來港買資產，尚有兩項因素要看，一是營商環境，二是政治環境，去年全幢買賣的宗數減少，某程度上與本港政治環境改變有關，第四季市場觀望氣氛濃厚，許多商業活動都放慢步伐。
展望明年，他預測整體租售價都會上升5%，但九龍東租金及售價都會有所下跌，主要因該區業權零散，業主議價能力較弱，而供應量亦較多。
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