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施羅德投資環球地產股票聯席主管 Hugo Machin
雖然2016 年的加息預期令部分投資者感到不安，但我們認為相關地產股票正受到多項其他因素支持。
市場評論員經常會強調投資者的憂慮情緒高企，而如果僅從傳媒報道來看，我們很容易相信世界末日隨時會降臨。事實上，全球似乎正處於危機連綿不絕的狀況，但這是因為事實如此，還是由於傳媒對悲觀情緒過分渲染？
展望2016 年，我們認為地產市場的表現將會較投資者預期更為平靜。雖然我們承認地產投資者確實面臨各項風險，但我們將致力對這些風險進行量化評估，利用所有可行的數據及事實作出穩妥的決定。2015 年給我們的啟示是世界並不完美。我們預期金融市場確實會出現一些波動，但我們認為現時並無跡象顯示風暴將會發生。
利好因素
我們認為2016 年不會出現風暴是基於多項理由。首先是利率仍維持極低水平。這意味着擁有穩固資產負債表的企業將維持穩定的融資成本及槓桿比率。其次，銀行不會再為投機性的地產發展項目提供借貸。近期監管環境的變化意味著監管資本的「成本」將會過高。地產發展商利用投資者資金自肥的日子已經成為過去。
受此影響，開發項目減少反映着新增樓宇面積將會減少。而新增樓宇面積減少暗示租金將維持穩定甚至不斷增長。樓宇的需求（特別在高端市場）足以使相關公司掌握強大的「定價能力」。我們一直認為地產是一種商品，這與其他資產類別非常相似。若需求殷切，我們就會願意支付更高價格。為減輕投資在市況波動時所受的影響，我們計劃投資在一些持有大眾樂於在其物業中工作、居住、用餐及購物的公司。
不利因素
並非所有地產項目都會受到平等對待。最令我們擔憂的資產是那些缺乏定價能力的項目。這些是我們所說的「商品化」資產。如果用戶有充足的樓宇可選，他們當然會選擇租金較低者。換言之，持有物業的公司需要為其物業找到充分理由讓住戶支付租金。
對於所有資產類別而言，投資者心照不宣的關鍵問題是加息前景，而地產亦不例外。利率上升通常意味著金融系統將會重新出現通脹及增長。若地產資產擁有定價能力，租金收入增長則能夠抵銷借貸成本上升的影響。但若資產缺乏定價能力，貨幣環境收緊將帶來嚴峻挑戰。
中期而言，我們認為持有商品化地產項目的投資產品（如可每日交易的基金，但其相關資產則無法每日交易）將為地產投資者帶來最大的困擾。若利率上升或經濟放緩，商品化資產則將無法帶來租金增長以助投資者渡過難關。
謹慎選擇
我們無法確實預測明年的發展。然而，對於我們所投資的地產公司持合理的樂觀態度。定價能力及缺乏新增供應將有利於獲取回報。我們擔憂的是利率的影響以及「普通」地產資產市場動態的變化。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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