|
國森地產集團董事 許畯森
澳門是世界人口密度最高的地區之一，也是世界四大賭城之一，其樓價比香港樓價升幅更為顯著。例如澳門樓價由2009年第一季的每平米17,112元，升至去年高峰的每平米111,542元，升了5.5倍多，比起香港同期的升幅1.8倍，可謂小巫見大巫，有些物業就最近10年間已經升近10倍，當時澳門政府的數字指出，澳門有八成人擁有自置物業，基本上已達至他們的置業需求，樓價暴漲只是外來資金所致。不過他們卻沒有考慮到，該八成物業中，很多物業屬三、四十年以上的唐樓，或者一大家人住兩房甚至一房單位，所以有得住不代表住得好，本地換樓需求甚大。
投資移民推高樓價
澳門自2002年賭權開放之後，經濟一直好轉，外勞亦逐年上升。2003年澳門開放內地旅客個人遊時，移民數字亦大幅增長，最高峰一年有近1萬之多。當時澳門推出的150萬元投資移民條件較其他地區優惠（同期香港的門檻為650萬元），於是近5萬內地投資者辦理了置業移民，促使2004年至2007年樓價翻倍增長。澳門政府見形勢不對，不得不叫停，其後樓價隨即應聲下跌兩成。
2010年澳門政府重新供應公共房屋，但雷聲大雨點小，上漲的樓價一直未有回調。2012年澳門政府引入額外印花稅，向非澳門永久性居民購買住宅物業徵收10%稅款，藉此打擊外地人於澳門置業。
賭業不景失承接力
2014年澳門的外地勞工人數已經超過17萬，佔總人口約27%，在其人數增加的同時，使用土地房屋資源亦愈來愈多，樓價當然更高企。年輕一代的澳門人，既買不起私樓，政府的公屋供應又相當不足，就最近一次澳門經屋（經濟房屋）抽籤為例已是兩年前，4.2萬人爭1,900個單位，超額逾21倍，樓價達到歷史高位。2015年，澳門龍頭賭業不景，賭廳出現大規模結業潮，樓市頓失承接力。另一方面，因內地大力打貪、股市崩潰等經濟因素，內地豪客來澳炒樓不再，一線樓盤承接力崩潰，整體樓市從高位回落三成半。
香港和澳門也有聯匯制度，利息匯率也不能自主，美金上升令樓價下跌屬自然之事。事實上，澳門與香港非常相似，更比香港早一步下跌，譬如零售總值早早就下滑。香港會否步澳門後塵，回落三四成？且看這場樓市風雲如何演下去。
|
