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國森地產集團董事 許畯森
這幾年間，隨着美國推出量化寬鬆政策，使本港拆息維持在一個極低水平，對樓市造成一種亢奮的作用，其原因乃基於聯繫匯率，令港息跟美息走。原理是當美國退市使貨幣供應增速減少，美息便有機會上升；而美息上升，港息因聯?滙率關係也必上升，結果資產價格便受到制約。
此外，美元會因利率上升而要轉強，那麼港滙便會跟美元轉強，結果本港物業對海外買家的吸引力便會下降。因為樓價折換成外幣後變得昂貴，因此美匯上升，是直接打擊樓價其中重要的一環。
利率上升如何影響樓市
近年在物業按揭方面，除了香港流行的浮息利率（P）方案之外，還多了香港銀行同業拆息（H）方案。前者按揭利率是P-；而後者則是H+。在2011年初時，因為銀行「水浸」的關係，HIBOR曾處於一個超低水平，而以H+借入貸款，息率低見1厘以下。結果那時銀行所做的新增按揭，90%都是H+；而P-少於10%。
根據金管局2013年10月的數據顯示，新增貸款以P-方案的佔七成，而H+方案佔三成以下。而大部分按揭的借貸息率在2至2.25厘之間。如果美國真的加息2厘，那麼對香港樓市的影響顯而易見，因為香港新做按揭的利率全部加2厘，利息支出便升近一倍。對於仍然要供樓的業主來說，負擔將加重許多，對於樓憤的影響當然負面，特別是大眾市場。
香港樓市真正調整了嗎？
現在很多發展商也補貼一些?項，發展商經常用以降價、回贈部分或全部「辣招」所徵的?項以吸引買家，結果變相降價一成多至兩成多。買家直覺交易費用降低，於是重新入市，使新盤交投十分暢旺，但事實上這卻不是什麼靈丹妙藥，樓巿要調整終需要一跌。
要樓價出現顯著調整，可參考1998年至2003年香港樓市的經驗，就是一手市場的樓價比二手市場便宜。相信一般二手樓的業主不能學發展商去津貼買家?項，如果要和一手樓競爭，唯有減價。而二手樓業主肯降價的原因，要滿足兩個條件：
一、市場流動性不足，但賣家有資金需要（俗稱「減價都賣唔出」）。
二、一手樓賣價比二手樓便宜，所以二手物業要減價，才能賣出。
現在樓市成交量低，市場流動性大減，已經滿足了第一個條件，只是現在第二個條件還沒有出現。但相信當美國真正退市之時，利率上升，發展商考慮到現金流之後，不排除會以比二手價還低的價格出售物業，屆時第二個條件也出現的話（一手樓比二手樓平），樓市才是真正的調整，樓價才開始真正的見底！
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