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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
早前有業主以「先買後賣」方式換樓，但因是「二換一」，被拒絕退回稅款，其後法院裁定雙倍印花稅(DSD)退稅應不限於「一換一」，由於印花稅署決定提出上訴，所以此案件最終會否成為先例仍有待發展，筆者希望在此向各位提醒換樓時要注意的事項。
退DSD需半年內賣樓
DSD自2013年2月開始實施，該日或以後凡購買住宅或非住宅物業者均須繳納雙倍印花稅，但只要是首次置業的香港永久性居民、或者是換樓以取代一個原有唯一的住宅，兩個情況皆可獲得豁免及退稅。
換樓人士應注意，要獲得退稅的話，必須在6個月之內賣掉原本自住的住宅，而一手及二手樓的換樓期計算方法不同，一手是入伙後的6個月，二手則是簽署大契後的6個月。雖然換樓人士有半年限期賣樓，但不要忘記若原有住宅持貨是少於36個月的話，轉售便須繳納10%至20%的額外印花稅(SSD)。
另外，換樓人士經常面對資金周轉問題，目前市場上亦有銀行專為「先買後賣」的業主提供過渡期/橋樑貸款(Bridging Loan)、換樓按揭計劃等，條款不一，而且息率一般較高，宜尋找按揭專家作比較，考慮因素包括按揭息率、按揭成數上限、轉售舊物業的限期、新舊物業是否規定要同一間銀行承造等。
留意3厘壓力測試
最後，換樓人士亦應重新評估當下的負擔能力，選擇合適的還款年期，以及為加息周期作好準備。現時住宅按揭申請的壓力測試是3厘，假設600萬元物業承造六成及30年按揭，實際息率2.15厘，每月供款為13,578元，在加息3厘至5.15厘的情況下，每月入息最低要求為32,762元。
由此可見，業主面對加息周期重臨已有一定的防守力，但若早已選擇了最長的30年還款年期，一旦加息周期重臨，將無法透過延長年期以減少每月的供款開支，建議避免選擇過長的按揭還款年期。
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