樓市新形勢分析系列
上期本報提到不少上車盤半年間就跌價100萬元，以僱員入息中位數1.55萬元計，遲半年買樓可慳5年人工。的確，近年密密賣地的新增供應已屆賣樓花及落成階段，樓價只升不跌預期扭轉，有新盤甚至以低過二手開價。本報統計發現，全港18區中，西貢區(包括將軍澳)、元朗區、九龍城區(包括何文田及啟德)今明兩年的落成量竟近2萬伙，佔期內全港預測總落成量逾五成。分析指，此三個供應重災區的租售價將受壓，未來跌幅會較其他地區多5%至10%，準備上車及租樓的市民可留意。
■香港文匯報記者 顏倫樂
差估署預測今年全港私宅落成量將高達1.82萬伙，按年激增61%，或創2004年後12年新高；明年預測亦達1.793萬伙。連續兩年維持約萬八伙的高落成量，扭轉本港樓市過往供不應求的局面。本報統計各區落成量，發現落成單位高度集中在三個地區，分別為西貢區、元朗區、九龍城區，三區今明兩年的落成量竟高達19,549伙，佔總落成量54.11%。
今年租售價料多跌5至10%
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指，大量新盤落成對該區的租售價有一定影響，尤其新盤落成後，假設用家與投資者的比例約七比三，這1.95萬個單位就有將近5,900個新增租盤湧入市場。而就售價來說，例如將軍澳南一帶近年一直屬供應「重災區」，看發展商以低價、多重置業優惠等去吸客，就知落成量多對租售價造成一定壓力。
林浩文預測，今年整體租金下跌5%至10%、樓價則跌10%。但以上三個供應「重災區」因為抗跌力弱，跌幅或會更大，無論租金售價都將較其他區多跌至少5%至10%，視乎區份及供應量。而除了該三個區域，其餘有較多供應的地區包括深水埗區、離島區(包括東涌)、中西區，三個區的落成量分別達3,446伙、2,633伙、2,608伙，有意入市人士必須留意。
中小型單位佔新供應75%
除上述三區成供應「重災區」外，今明兩年落成單位中，中小型單位亦佔了75%。林浩文說，樓市受「辣招」制約，換樓要付出更高昂成本，不少購買力推入中小型單位，故相信中小型單位即使成為今後落成量最多的戶型，仍有一定需求，「但會影響市民生活質素」。問到下月美國可能加息，他相信本港仍未會跟隨，預料本港加息要待至9月才可能發生。
中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，上述三區落成量大增，無疑對租金會造成一定壓力，但由於受辣稅影響，現時新樓用家比例較多，由於租盤本身數量不會太多，預期對租金的壓力亦只會是短期。而市區屋苑如何文田、啟德等，由於本身地理優勢，租金跌勢會較新界地區為少。
樓價表現還看美息走向
他預測全年樓市不會大跌，最近跌幅亦見放緩。據中原城市領先指數(CCL)顯示，樓價由年初至今已下跌約5.5%。莊太量預料若市況變化不大，至年底或會再跌約5%，全年總共下跌10%。但一旦6月份美國加息，對本港樓市會造成衝擊，樓價或會因此再跌約2至3%。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今明兩年中小型單位落成量特別多，主要因為當年限呎限量的新盤開始落成。他說，最近一至兩個月，樓價跌幅減慢，預期6月加息幅度不大，二手業主由於當年借得不多，即使樓價大跌亦未會大劈價。該行預測往後樓價雖然下跌，但跌幅不多，由現時至年底跌幅約5%，若加息或會令跌幅擴大至8%。