10周漲價一成 專家拆解升市之謎
官方樓價指數連跌半年終見反彈，而業界更反映樓價指數由東九龍指標屋苑牽頭，藍田麗港城、牛頭角得寶花園在10周間已逆市反彈一成，牛頭角淘大花園亦升逾7%，令人思疑樓價是否見底。專家則指，目前樓市成交量低，指數取樣易受個別個案影響，不認為今次的反彈能夠持續。本報統計發現，九龍東一帶未來5年至10年將有約6萬伙私樓供應，佔全港整體10年供應約三分一，新盤壓頂下，加上美國下半年加息日子逼近，預計樓價下半年仍會反覆向下。■香港文匯報記者 蘇洪鏘
最近官方及業界的樓價指數都顯示九龍區的樓價出現反彈，令人思疑樓價會否已經見底。由差餉物業估價署編制的樓價指數暫緩跌勢，4月份按月回升0.7%至273.1點，當中以九龍區表現反彈幅度較其他區顯著，以實用面積431方呎以下的細單位計算，九龍區平均呎價按月升2.6%至9,850元，較港島及新界同類單位的升幅1.1%及2.3%為高。
官民指數顯九龍領漲
無獨有偶，由中原地產編制的樓價指數亦反映九龍反彈表現「標青」，自3月13日至5月22日的10周內，九龍CCL Mass累升3.6%，高於同期新界西的2.4%及新界東1.6%，而港島區期內則累跌2.7%，跑輸大市。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2月元宵節後樓價反彈，四區以九龍區表現最為突出，帶領整體大市向升。九龍區的升幅集中於九龍東，包括：麗港城 (累升10.4%)、得寶花園 (累升9.8%)、淘大花園 (累升7.6%)、德福花園 (累升6.5%)及匯景花園 (累升4.7%)。以上CCL成份屋苑的累計升幅同樣超越整個九龍區平均升幅3.6%，顯示是次樓價反彈由九龍東開始。他續指，雖然上半年個別新盤銷情慢熱，惟在季節性因素後購買力陸續回流二手，帶動區內指標屋苑交投。
成交量低影響難作準
不過，高力國際亞洲估值與諮詢執行董事張翹楚分析指，雖然樓價反彈，惟二手成交量仍處於低水平，今年以來每月二手成交登記約千餘至三千餘宗，個別屋苑成交量稍增、或出現優質單位成交，會容易牽動平均數，故實際意義不大。他預計未來樓價仍有微幅波動，按月變動不多於1%，下半年仍有5%至6%跌幅。
事實上，隨着港府積極增加土地供應，相信重點供應區的樓價勢將受壓。據本報綜合市場資料，九龍以東（連同將軍澳）一帶於未來5年至10年間，可發售單位超過6萬伙，其中可於今年發售的單位已有約10,372伙，未來5年可發售的單位及地皮等更逾5萬伙，包括日出康城一帶(1.75萬伙)、啟德發展區扣除已售6幅地皮(1.85萬伙)、前茶果嶺高嶺礦場(2,200伙)及安達臣道石礦場(7,530伙)等，而區內尚有零星項目如何文田站上蓋、市建局重建地盤等。
今明年逾萬三伙落成
按港府每年1.8萬伙供應目標計算，九龍以東的私宅供應將佔10年供應目標18萬伙的三分一，可謂舉足輕重。而翻查差估署資料，九龍以東一帶今明兩年私宅落成量亦非常多，將逾13,095伙，佔整體落成量36%。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，大量新盤落成，尤其今明兩年的落成量均高達1.8萬伙，對高落成量的地區的售價無疑有一定影響；再加上下半年面臨加息壓力，以及金管局仍未放寬按揭，雖然上半年樓價指數乍現反彈，但相信並非等如止跌。