記者 顏倫樂
短時間內再有山頂豪宅造價破頂，對市場可謂非常震撼。但細看今次施勳別墅成交，一定會對成交價感到不解，因為年初時項目的成交呎價才11萬元，為何短短幾個月呎價會飆升五成至逾17萬元？看一看整幢物業現時的業權分佈，便會發現全部6個單位中，有5個已落入賴海民家族手中，如果將今次成交視為一項收購行動，今次天價成交就變得不難理解了。
六個單位佔其五
猶記得之前有一宗天價車位成交，資深投資者梁紹鴻以1,300萬元買下觀塘一個車位，呎價高逾10萬元，為的是盡快統一嘉域工廈的業權，趕及活化工廈的尾班車。今次收購施勳別墅估計亦有異曲同工之妙，讀者可能會問，項目沒有趕尾班車的壓力呀，為何新買家捨得用這個價錢入市？
首先要了解，施勳別墅共有6個單位及9個車位，而賴海民至今已購買了5個單位，業界普遍認為是盡快統一業權的舉動。其次，發展商收購舊樓，50年以上才可以八成業權進行強制拍賣。翻查資料，賴氏雖然今年初以6.368億元購入4個單位，但只佔項目65.71%業權。而物業至今樓齡才34年，距離八成強拍的門檻仍有16年的距離，人生有幾多個10年？
因此，今次的天價成交，其實是一項收購行動的延續，與之前的4宗交易應該要一併去看，而至今賴氏購入的5個單位，實用面積一共6,805方呎，以目前的成交價8.688億元去計，呎價大概127,671元。
若以日後重建價值去計算，由於物業他日的重建樓面8,856方呎，按目前賴氏已付出的金額去計，實用面積呎價才9.8萬元；與之前陳紅天以21億元向莊士機構購入的山頂歌賦山道15號呎價22.8萬元比較亦有一大段距離，完全有誘因讓賴氏再斥資去收購餘下最後一伙物業。
重建成本合理價
因此，為統一業權，達到100%完成收購才可圓其重建大計，這或許才是今次天價交易的「真相」，其超高價買入單位的舉動也就合乎情理。項目佔地17,712方呎，根據城規會資料，日後以地積比0.5倍計，可建樓面8,856方呎，並限建不多於一間屋、高度限制為35呎及在一層停車間上最高建6層。