國森地產集團董事 許畯森
2017年，全球投資者都把焦點集中在人民幣及美元上，利率、美匯指數、美國國債債息表現，都是全球投資者極為關注的事情。香港實行聯繫匯率 ，資產價格包括樓價，自然受到美國利率政策及美元走勢的影響，當美元上升時，本港樓價理論上要作出相應的調整。
低利率推動地產價格上升
簡單來說，當美元及利率上升，香港資產價格便要下跌，所有香港的內部價格，例如股價、樓價、工資、通脹等都需要作出相應的調節。筆者愚見，美元上升影響熱錢的流向，是左右香港樓價的主要因素。因為熱錢的流向，直接決定了香港的實質按揭利率，而實質按揭利率，將是主導樓價的走勢重要原因。正如2008年，當時負利率持續，本港熱錢充裕，銀行水浸而推動借貸，這是推動此輪香港地產價格上升的主要原因。
由於本港實施聯繫匯率制度，香港的實質按揭利率，主要受美國利率走勢、香港通脹率及銀行按揭市場競爭所影響。回顧1997年前，本港實質按揭利率維持在5%內；到1999年，亞洲金融風暴後香港出現通縮，導致實質按揭利率急升到13.8%；2001年科網股泡沫爆破，美國開始減息，加上香港通縮情況改善，實質按揭利率又降至5%；當2003年下半年起經濟開始好轉，香港更於2004年走出通縮困局，實質按揭利率則持續低企；而踏入2008年，因通脹率上升，存錢在銀行的利息回報追不上通脹，令香港進入負利率時代。在負利率期間，借貸成本低廉，為了抗衡通脹和資金保值，大家都將資金投資於物業資產上，導致香港地產瘋狂急升。
資金充裕 港可不隨美加息
2017年，實質按揭利率會有什麼變化？香港的通脹，一直高於大部分主要經濟體。回顧過去，通縮現象在美國、英國、歐元區都曾出現過，但香港的通脹在大多數時期都有3%以上。雖然本港今年經濟的變數較多，但經濟增長預測也有1.8%的增幅，基本通脹率也在2%以上，再加上現時本港的資金仍很充裕，仍有一定彈性不跟隨美國加息，所以在可見的2017年，香港的實質按揭利率，仍可保持低位，期望今年樓價回調可能是不現實的想法。