鴨脷洲地皮以創本港賣地金額紀錄的168億元賣出，震撼全城。地王效應下，一手二手火承「瘋」勢，紛紛封盤加價。在二手樓價屢創新高之際，新盤開價一加再加，買家卻仍心雄入市，統計顯示，今年首兩個月新盤成交已達2,700宗，創近期新高。有學者憂慮，近期部分內房公司不惜高價以求擠進本港地產市場，高價買地的消息客觀帶動了香港樓價上升，一旦樓市轉向，無論內房企或現在入市的市民均會蒙受巨大損失，不可不察。
■香港文匯報記者 蘇洪鏘
雖然今日地價高低與數年後的樓價沒有必然關係，但近期多幅地王橫空出世，對樓市的影響卻不可小覷。啟德接連有地皮高價成交，近日鴨脷洲地皮以創香港賣地金額紀錄的168億元賣出，較市場預期上限高出近50%，皆是帶動近期樓市一再創新高的主要因素之一。在地王消息刺激下，一手二手樓盤紛紛加價，掀起新一輪的樓市狂潮。
中資為插旗 高槓桿搶地
有學者留意到，近期高價買地的內地房企，不少是以高槓桿操作，以小博大達成來港「插旗」目的；一旦樓市轉向，其所帶來的骨牌效應恐怕也會更大。如海航系公司自去年底豪斥近200億元三度掃入啟德住宅地，成為啟德大地主，最貴一幅每呎樓面地價高達1.36萬元稱冠區內。集團投得地皮後，即時將旗下公司海航實業（0521）的股份抵押抽水，現時幾乎押盡持有的海航實業。
另外，投得鴨脷洲地皮的龍光地產（3380）與合景泰富（1813）財團，截至周五收市，兩公司市值合共約330億元，地皮168.56億元的成交價相當於兩公司總市值逾半，胃口不可謂不大。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，地皮價格賣得愈高，對財團的融資壓力亦愈高；不過由於公司的估值同時會上升，在大市繼續向上的環境下發展商會因而受惠。倘大市掉頭，財團則有追回估值差價的壓力。「假如樓價跌一成半，地價則需跌約兩三成。」風險可謂不小。有內地分析員指，海航集團的付息債務高逾3,000億元人民幣，按海航集團官網顯示，其總資產值逾6,000億元人民幣計算，集團負債率近六成，財務槓桿比率高達20倍。
據本報統計，本財年中資財團在本港大型物業市場至少投放逾530億元（見表），由官地、豪宅屋地、全幢商廈以至港鐵上蓋項目，紛見其影，更有愈來愈多三四線內房企新面孔加入競爭。潘永祥認為，近年不少內房企採取多元發展策略，陸續將戰線伸延至海外，加上人民幣貶值，令投資本港成為保值策略之一。在港零土儲的發展商要成功「插旗」，惟有藉着進取出價突圍而出；對於本地傳統發展商而言，不少本身持有來自官地、農地、舊樓的土儲，短期無急切搶地需要，故形成兩地發展商出價的巨大差異。
怕遲買更貴 恐慌入市增
倘若樓市轉向，另一個令人擔憂的，無疑就是近期蜂擁入市的市民。在樓價屢創新高之際，新盤售價一加再加，買家仍踴躍入市，本報統計顯示，今年首兩個月新盤售出2,700伙。另據美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，今年首兩個月一手私宅共錄得2,146宗登記，按年同期急升兩倍；期內登記金額則合共267.64億元，按年增1.8倍，創有紀錄以來新高。有業界人士近日形容，市場惟恐樓價持續向上爭相置業，出現「恐慌入市」現象。
地產分析員林一鳴近日在facebook上的「樓市牛三」論，很能總結目前樓市的一些現象：「『牛三』是（股市）牛市最後的一個階段，市場情緒表現相當樂觀，壞消息會變成好消息，好消息會變成更好消息；全城一面倒看好後市，唱淡的人也會改變自己的想法。」經濟有盛衰循環，樓市也有周期，尤其在好消息不斷的日子，市民更應保持清醒，衡量自身的需要。