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高租金削弱競爭力 多管齊下增商廈供應

2017-12-02

戴德梁行發表《全球寫字樓租賃開支報告》,指香港寫字樓租賃開支冠絕全球,取代倫敦登上首位。本港寫字樓價格高昂,難免影響本地、內地和外資企業在港擴展的意慾,拖創新科技發展和整體產業升級的後腿,削弱香港競爭力,對長遠經濟發展不利。當局有必要加大增加供應的力度,包括透過活化工廈、舊區重建、填海造地等手段多管齊下,多想招數紓解寫字樓供求失衡的問題。

早前長實集團的中環中心以402億元的天價,創下本港歷來金額最大的單宗物業成交紀錄,反映本港作為國際貿易和金融中心,吸引大量外地資金湧入,令本港中心區的商廈租金水漲船高。

戴德梁行的報告指出,在港租用可配置100名員工的辦公室,同一筆開支所能租用的面積,足夠在多倫多配置300名員工,在馬德里配置500名員工,或於孟買配置900名員工。高租金、高地價日益成為窒礙本港發展的掣肘,初創的創新創科企業根本難以立足,即使巨型跨國企業,亦會考慮成本效益,面對高昂租金開支,愈來愈多駐於中環的跨國企業選擇遷至租金較平地區,甚至遷離香港。要保持香港的競爭力,鞏固香港作為國際金融中心的地位,推動向創新創科經濟轉型,香港需要增加商廈供應,遏抑寫字樓租金狂飆,穩定可以承受的營商成本。

重推活化工廈是一個有效途徑。活化工廈計劃於2010年推出,容許15年以上工廈業主免補地價,將整幢工廈改裝活化作其他用途,可惜計劃在2016年3月底屆滿,僅有83宗全幢工廈改裝申請正式簽立特別豁免書,佔全港1,400棟工廈的比例不足6%,最終落實改裝更只有約40宗。

背後原因,一方面是現時申請活化工廈,更改土地用途等程序繁瑣,另一方面則是過去幾年住宅樓價迭創新高,一些業主直接改裝成工廈茤苳w經豬籠入水,根本無動機活化為商廈。特首林鄭月娥早在8月葵涌奪命大火後,已責成多個部門以新思維看待工廈,並研究重啟工廈活化的可能性,相關政策備受期待。在消防安全的前提下,港府應提供誘因,吸引更多業主改變工廈用途,在政策上拆牆鬆綁,例如放寬工廈非工業用途的限制,幫助工廈業主整合業權,調整強拍條例申請門檻等等,進一步通過活化增加寫字樓供應。

活化工廈可緩解寫字樓租金的升幅,但受工業區規劃、配套的限制,難以發展成新的核心商業區,吸引優質企業進駐。要提供長遠穩定的營商用地,政府應加快將啟德發展為新商業中心,同時加快舊區重建,提供更多核心區域的新建商廈。另外,有專家提出在大嶼山和港島之間填海造島,打造新的中心商業區,當局應積極考慮,確保香港有充足的商業用地,滿足發展所需。

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