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租售並舉 內房企代理需謀變

2017-12-04
■內地房地產行業面臨大整合,連帶銀行、地產中介亦一併受影響。 資料圖片■內地房地產行業面臨大整合,連帶銀行、地產中介亦一併受影響。 資料圖片

發展制約多 中小型開發商最受累

響應十九大報告提出的「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」的指示,全國城市加速推進住房租售並舉制度,官方的租賃平台紛紛成立。新政策除對以往處於賣方市場獲得較高利潤率的內房商的經營環境帶來重大改變之外,銀行的房地產按揭業務、房地產代理行業也面對行業調整,各相關行業亦紛紛推出因應辦法。■文/圖:香港文匯報記者 李昌鴻 深圳報道

十九大後,內地許多城市加大了租賃房屋地塊的供應,紛紛要求開發商自持,市場憂慮其結果必將導致開發商盈利能力大幅下滑。中原地產華南區董事總經理李耀智接受香港文匯報記者訪問時預計,未來幾年,開發商毛利率將由以往20%至30%下滑至10%,降幅高達一倍多。一些有實力大型房企如碧桂園、琱j、萬科能夠經受衝擊,但許多中小開發商將會受很大的衝擊。

房屋新開工連跌4個月

事實上,隨荌禤a推行的租售並舉的長效機制快速推進,租賃政策不斷細化,全國商品房銷售、供應和資金來源等正受到影響。據中國指數研究院發佈的今年1至10月數據,全國商品房銷售面積為130,254萬平方米,同比增長8.2%,增幅較 1至9 月收窄2.1 個百分點;銷售額為102,990 億元人民幣,同比增長12.6%,較1至9月收窄2個百分點。

政策效果持續顯現,商品房銷售面積及銷售額同比增幅持續回落。商品房投資增速也小幅收窄,房屋新開工連續4個月同比下降。全國房屋新開工面積為 145,127 萬平方米,同比增長 5.6%,增幅較 1至9 月收窄 1.2 個百分點。此外,開發商的到位資金同比增幅也持續收窄,自籌資金同比由負轉正。

融資趨難 行業將整合

李耀智表示,這些數據表明開發商的日子將會日益不好過。而十九大有關房地產政策不是短期行為,而是長期發展方向,各城市新批的土地將以建出租房為主,商品房市場規模和成交均將受到衝擊,一些大型有實力的開發商如萬科、琱j、碧桂園等,由於本身持有大量土地儲備,他們受到的影響相對較小,他們還可將許多資產包進行資產證券化獲大量融資。但許多中小開發商則艱難得多,未來發展會受到很大制約,一方面他們沒有多少土地儲備,又難以獲得新的土地,加上地產融資受限,他們面臨競爭、業績等眾多壓力,這將加劇地產行業的變化,實力不濟的將被大企業併購或整合。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹亦認為,開發商正在進行角色轉變,會從短周期的建房賣房,轉到長期持有物業做起大房東,資金周轉方面也從短周期運轉變為長周期,因此對開發商的資金成本控制能力要求也更高,小企業或會因此而被淘汰。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出,未來內地房地產市場將出現非常大的結構變化,租賃房和共有產權住房將加大發展,北上廣深一線城市的比例將達到50%,甚至高達70%。國有企業將積極參與,如深圳人才安居集團奪得龍華一幅70年產權自持地。開發商拿地比較難,大多數土地將轉用於保障性住房和租賃住房。市場將出現大的結構調整和震盪。

供應減 一線城市樓價漲

不過,他認為,由於大量的商品房用地收縮,轉為租賃用地,商品房用地供應將會明顯不足,但是深圳、上海和杭州等一、二線城市仍有大量的人需要購買商品房,由於供給的不足,未來一兩年這些城市的商品房價格可能因此上漲。

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