■資深測量師何鉅業認為：「開放式單位兩個人瞓真係太逼狹，但有啲人為咗上車都無辦法。」 香港文匯報記者劉國權攝香港文匯報訊（記者 顏倫樂）近年新樓越推越多，每個新盤都有一本厚疊疊的樓書，但相信許多準買家都對這本樓書有種無力感，因為翻開書後只會見到一堆又一堆專業名詞及圖表，而單位圖則滿佈紅線及黑線，深澀難懂。今期《置業安居》特別請來資深測量師、富匯測量師行董事總經理何鉅業，教大家看圖則的入門秘笈，尤其要留意實用面積與室內面積的分別，亦會提醒多項置業陷阱，讓讀者買樓時做個精明消費者。
牆身計面積 隨時佔兩成
本報以近期推售新盤中的一個開放式單位做例子。由圖則上可見，通常會清晰列明樓盤上單位的長闊，多數會以毫米來表述。假設大廳的長闊為3,000毫米(3米)及2,600毫米(2.6米)，兩者相乘便是它的面積，即7.8平米(約84方呎)。現在樓書的資料詳盡，除單位內的長闊外，結構牆及間隔牆的闊度，甚至浴室、廚房、鞋櫃等的闊度都有列明。
留心實用面積是連同結構牆及間隔牆一起計算，若與毗連單位共用結構牆，計算時就各佔一半，如果單位屬單邊或毗連電梯的話，由於沒有其他單位共同分擔，結構牆所佔實用面積就會全歸一個單位，所佔比例會相對較大，變相實際室內面積其實較預想的細些許。一般牆身厚度佔單位約12%至15%，但何鉅業指，曾接觸過佔比例高達22.5%的單位。由於牆身計入實用面積，準買家要真金白銀去買，牆身過厚的話自然對準買家不划算。
橫樑地磚高度無顯示
結構牆與非結構牆的厚度有分別，一般結構牆約150毫米至400毫米厚，而非結構牆則一般在100毫米以下。
此外，單位的高度與樓板等則會於圖則下面寫明，淨高度空間就是單位高度減去樓板，可以大致量度傢俬的高度。但橫樑(一般約600毫米至700毫米)、地台批盪及地磚(一般約50毫米)等等則不會顯示。
戶外平台多 室內不見使
露台被認為對環境有好處，有助單位通風，面積下限約2平米(約22方呎)；工作平台則功能性較強，供住戶晾曬衣物，或者放置洗衣機等，面積下限約1.5平米(16方呎)。由肉眼去區分兩者，可留意工作平台的欄杆一般通風，不會圍封或用玻璃等，而露台就容許1.1米以下用玻璃或實心牆等圍起來。而露台的面積亦會較工作平台為大。
由於2011年政府收緊露台及工作平台上的豁免面積，由以前100%縮減至50%，並設有豁免上限，俗稱「發水面積縮細」，於是發展商於興建的露台與工作平台亦同樣縮小。但縮小不等於不興建，近年報道中不時見到迷你露台與迷你工作平台就是由此而來。
室外空間計入單位面積
何鉅業指，近年個別新盤推出的開放式單位，面積僅160方呎至200方呎之內，要留意會否同時有露台或工作平台，由於這些面積都計入實用面積之內，但又不屬於室內面積，尤其不便於放置傢俬。如果一個開放式單位同時擁有上述兩個室外空間，於室內面積上就要打一個折扣。
如果一個露台約22方呎，以一個200方呎單位去計算，已相等於11%單位面積。由於露台與工作平台的規定相距大約1.5米，如果一個長方形的單位同時有露台及工作平台，以最細面積計合共約38方呎，已相等於200方呎單位的19%。
此外，何鉅業亦提醒，買家要留意單位內的走廊面積會否太多。
蠱惑傢俬 模糊空間大細
單位是否有足夠空間擺放傢俬亦非常重要，讀者於了解單位面積如何計算後，就要開始思考傢俬的擺位，不要因為圖則上「感覺」夠空間，又或參觀連裝修示範單位就以為夠用，有時發展商會用尺寸不標準的迷你傢俬，令你有錯覺單位空間足夠。市民應該要按圖則列明的大細去計算未來是否有足夠傢俬空間。
以近期某樓盤開放式單位為例，客廳(或者睡房)闊3米、長2.645米，大小約85方呎。按坊間單人床標準為0.9米乘2米、雙人床標準為1.5米乘2米，還要放置儲物櫃、桌子、椅子及電視機等，空間捉襟見肘。另外亦要有空間由單位大門走出露台或窗邊位置，所以幾乎所有開放式單位都離不開摺疊式傢俬，以盡量利用空間。
拆房打通 窗戶不足犯法
何鉅業指：「開放式單位兩個人瞓真係太逼狹，但有啲人為咗上車都無辦法，但兩個人住真係太勉強。」
此外，要留意法例要求睡房必須要有窗戶，沒有窗戶只可以叫作書房或雜物房等，雖然單位內的非結構牆可以自行拆除或加建，但窗戶面積與睡房面積比例大約一比十，若住戶將睡房與書房等合併後，卻導致房間的窗戶面積不足，即屬違規。此外，窗台與露台不可同時於房間內並存，只能二選其一，工作平台則可以與窗台共存。另有一點要提醒，日後住戶拆牆還好，如果加上結構牆，例如一房變兩房就屬小型工程，因為涉及單位負重。
「黑廁」礙衛生礙價格
洗手間方面，要留意是否「黑廁」(沒有窗戶)，廚房亦然。黑廁氣味難以散去，要長期開抽氣，亦會有衛生問題。座廁位連旁邊的空間一般闊度要有750毫米，座廁長度則建議700毫米，離門的位置再400毫米，這個距離最為舒適。買樓還有其他細節，如留意樓層垃圾房位置、後樓梯位置、電梯位置等，單位對正該些位置都會影響樓價。
冷氣機平台 維修好襟計
冷氣機平台的位置經常被人忽視，何鉅業表示，如果冷氣機平台位於窗台下方，又或是有遮陽設施或裝飾設施等，維修及更換冷氣機時都會相當複雜及昂貴，亦有些冷氣喉在室外，牽涉公用地方，破壞公用地方要由住戶負責。上述這些同樣要注意，因為屬日後維修時的隱藏費用。
同樣需留意維修成本問題是玻璃幕牆。現時絕大部分新盤愛採用玻璃幕牆，一來感覺高檔，二來亦增加單位空間感，而且其為預製組件，安裝上較一般石屎外牆更快速。但要小心入伙後出現漏水問題及裂痕，新樓入伙首年的雨季必須留意，有問題要通知發展商進行維修。而玻璃幕牆日後維修或更換費用亦相當高昂，花費隨時要4萬元至5萬元以上，除因玻璃造價貴之外，工程上亦相對更複雜及困難。
細單位當道 升降機未跟足
此外，讀者或許會發現現時新樓往往一層20伙至30伙，繁忙時間等升降機都等到傻，反觀舊時的私宅較少這類建築。何鉅業解釋，現在不少地盤呈長方形，而且兩幢樓宇與一幢樓宇的升降機數量、走火樓梯數量都不同。舉例，如果兩幢樓宇要四部升降機、四條走火樓梯，合併成一幢可以根據情況要求減少，升降機可以減至兩至三部，走火樓梯亦可能減至兩條。再者，現在單位面積劏得更細，兩個單位面積等於以前一個，一層的單位數量可能由以前8伙變16伙，亦令市場有一層更多伙的感覺。