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「救市」非其時信號明確 打消樓市只升不跌迷思

2018-12-11

樓價指數連跌10周,市場不時傳出要求政府撤銷「辣招」的聲音,有意見甚至認為政府應出招「救市」。對此,特首林鄭月娥昨日斬釘截鐵表示,「如果有人有任何幻想,見到樓價跌政府會出招救市,就可以慳返。」樓市固然是本港經濟的支柱,也積澱了社會和市民的大量財富,但是期望樓市只升不跌並不符合現實情勢,樓價仍與市民負擔能力嚴重脫節,居住難、成本高等民生經濟難題仍遠未解決,更何況本港樓市的跌幅輕微,要求政府「救市」言過其實。特首林鄭月娥表明現時無意托市,給市場清晰明確信號,打消不切實際的迷思幻想,其實是對市場和公眾負責。

雖然樓價指數連跌10周,但累計跌幅只是5.25%。如果以差餉物業估價署數據評估,自今年8月至今,本港樓價只是下跌3.7%。更不要說比較樓價自2008年以來超過兩倍的升幅,哪怕只是2018年年初以來的升幅,目前的樓價都處於高位。還有兩個重要的指標值得關注,一個是市民置業負擔比率,今年第三季達到74%,遠高於1998年至2017年期間的平均數44%;另一個是本港連續8年成為全球最難負擔樓價的城市,樓價與入息比率高達19.4倍。種種數據顯示,現時樓價仍然遠超市民負擔能力,而房屋供應未能滿足需求,在樓價偏離正常負擔能力的情況下貿然「減辣」,於理不合。

過去10年,樓價指數總體升幅超過2倍,高樓價、高租金,造成很多市民買不起樓,被迫租住茤衁漸薔肭暋D,成為香港深層次矛盾的根源之一,更對本港營商環境造成巨大壓力,對吸引海外人才、加快產業升級轉型都帶來負面影響。樓市對本港經濟好壞影響舉足輕重,樓價急跌不利本港經濟,樓價只升不跌也非合理現象,只會導致樓市泡沫不斷膨脹,真到爆破的一日,對本港經濟、市民財富的傷害只會更大。

從另一角度來看,政府過去多年連番出「辣招」壓抑樓市,正正希望壓抑樓價狂飆,防止樓泡過大,保持樓市平穩發展。目前樓價稍微回調,既有受中美貿易戰、外圍經濟不明朗等因素影響,亦反映政府的調控措施逐漸見效。如果樓市只是輕微下跌三五個百分點,政府就匆忙撤銷「辣招」甚至「救市」,有違政策初衷,也必然令壓抑樓價的努力付諸東流。

特區政府多位官員曾表示,只要在確認樓市已經「轉勢」的情況下,才會研究「減辣」。以股市為例,一般都以超過2成的跌幅,才能確認由牛轉熊。當前樓市的輕微跌幅,明顯不能確認為「轉勢」。在這種情況下,政府還是應該靜觀其變,既不「加辣」,也不「減辣」,切勿亂出招,給市場傳達錯誤信息。除非樓市出現崩盤的極端情況,危及整體經濟穩定,政府才應審慎考慮穩定市場,否則不應貿然出招托市。

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