■中央經濟工作會議表示要堅持長效管理調控，促進房地產市場平穩健康發展。圖為置業顧問為民眾介紹樓盤。 資料圖片香港文匯報訊 每年中央經濟工作會議，關於樓市的表述都是市場關注的熱點，今年更是達到高點。今年的經濟工作會重申「房住不炒」，但也強調要「全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展」。
看到這些表述，有「分析人士」來了一撥「靈魂點津」：既然會議說要「全面落實因城施策」，那各地就該結合自身情況，或收緊、或放鬆，拿好主意別猶豫。至於「穩地價、穩房價、穩預期」，那是中央向地方政府亮明態度--房價不能再跌了，要穩住，可以柔和上漲，但不能大漲。這樣看來，樓市反彈的機會就要來了。
真是這樣嗎？「俠客島」在文章的最後一部分送給所謂「分析人士」：4個字：想太多了。房價走勢和地產調控政策的問題其實不需要從字裡行間費勁猜測，僅需回歸常識就能得出答案。
文章說，房子的屬性不只居住這一條，它還有投資和金融屬性，房地產市場的投資和投機行為便由後兩個屬性引發。但是，如果投資需求和投機需求太大，拉動房地產價格過快上漲，人們就會不把房地產市場當作消費市場而是當作投機工具。此後，全社會的資金將一擁而上，瘋狂追逐短期內的高收益率，卻迫使其他行業甚至是代表先進生產力的高新技術產業處於資金乾渴狀態，限制產業迭代發展。
因此，經濟發展出現了下行壓力就要鬆動房地產嗎？萬萬不能。如果為了短期增長數字好看，就輕易鬆綁房地產調控，不僅會導致宏觀槓桿率進一步攀升，也不利於民生改善和創新升級。更重要的是，房地產行業快速發展階段結束後，如果再度出現大幅過剩，積壓的問題和矛盾消化周期只會更長，消化難度只會更大。
那麼房地產市場還要不要發展？怎麼發展？這一點，中央經濟工作會議給出了明確答案--堅持長效管理調控，促進房地產市場平穩健康發展。
城市更新改造需求迫切
文章具體分析指出，中國城鎮住房存量已達300多億平方米，人均住房建築面積已達39平方米，中國房地產行業快速發展的階段基本結束，房地產市場主要矛盾已從總量短缺轉變為結構性供給不足、質量相對較低。
全國約有60多億平方米城鎮老舊小區存在市政基礎設施老化、公共服務缺失等問題。對這些老舊小區進行改造，完善周邊配套設施，可直接或間接拉動投資20多萬億元（人民幣，下同）。另外，中國2億多新市民中約70%是租房住的，大量進城務工人員住在條件較差的「城中村」。今後10年建設租賃住房的直接和間接投資，也將達到20萬億元以上。
可以說，中國城市更新改造需求迫切、潛力巨大，既是一項重大民生工程，也是一項重大發展工程，能夠拉動有效投資需求。
過去3年，房地產調控成效有目共睹。隨着房地產長效管理調控機制的建立和落實，房地產市場預期發生了較大變化，房地產價格漲幅逐步收斂，房地產投資增速總體平穩，房地產高庫存問題明顯緩解。成績來之不易，更需倍加珍惜。