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【特稿】人為製造供應不足 繼續賺到盡

2020-01-08
■每當市場出現「黑天鵝」,發展商會迅即調節樓宇發展項目速度,令整體供應波動。 資料圖片■每當市場出現「黑天鵝」,發展商會迅即調節樓宇發展項目速度,令整體供應波動。 資料圖片

為壓抑高燒樓價,政府過去幾年力谷土地供應,2016及2017年土地供應更罕有地超標12%及42%。計算時日,這批單位應於今年陸續落成,亦因此2019年初政府曾預測2019年及2020年私宅落成量可以超過2萬伙水平,但最終結果卻仍然事與願違,落成量大幅落後。有人認為,發展商建樓速度沒作出配合,令政府增加供應壓抑樓價的願望落空,在經濟下行階段,直接結果是減輕樓價跌幅,繼續賺到盡。

發展商放慢起樓抗跌市

翻查資料,過去10年政府預測該全年落成量,只得兩年達標。每逢樓市環境較差、或政府有新措施出台,該年落成量都會較緩慢,好像2009年、2013年、2016年,這三年樓市都發生重大變故,導致落成量都大幅落後於全年預測。尤其是2009年,即是金融海嘯後一年,落成量足足落後一半以上。

至於2013年,《一手住宅物業銷售條例》生效、政府取消勾地政策,令年內新樓落成量大幅落後超過39%。走到2016年,黑天鵝事件頻發,如英國脫歐、特朗普當選及意大利公投等,而該年港府更將雙倍印花稅統一加至15%,同時美國宣佈加息等,市場內外環境變化較大下,發展商開展樓宇項目速度皆有所減慢。

回望2019年落成量再度出現大落後情況,筆者認為原因有三,分別是實施一手空置稅、中美貿戰以及香港社會動盪,以上事件均令發展商對後市轉趨審慎,繼而減慢開發項目的速度。

長策竟然再減私樓供應

值得留意是,政府最近公佈的《長遠房屋策略》報告,將10年房屋供應減少至43萬伙單位,私樓每年土地供應減少至1.29萬伙。在日後土地供應減少,發展商又放慢建樓速度之下,可以預見短中期私宅供應量難望大幅增加,從而令樓市供求失衡情況持續,換言之,短期內樓價表現或會繼續與經濟表現脫節,樓市調整幅度未必會很大,升斗市民如希望「供應增、樓價跌」而上車的願望,恐怕再會落空。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

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