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特稿:中小企大陣亡 樓價大調整

2020-04-26
■中小企老闆陸續「陣亡」,跟訒祗鼓漸握u仔亦飯碗不保,實體經濟對樓市影響將日益顯現。 中通社■中小企老闆陸續「陣亡」,跟訒祗鼓漸握u仔亦飯碗不保,實體經濟對樓市影響將日益顯現。 中通社

過去1年經歷修例風波,以至新冠肺炎疫情,兩者已對本港實體經濟產生巨大破壞,中小企接連倒閉,不少人甚至被迫賣樓還錢。不過,這兩隻黑天鵝厲害之處不在於即時的破壞,而是有如武俠小說中「化骨綿掌」般緩緩襲來,中招者時間一久便化為一攤血水。

本港雖正面臨空前的經濟危機,惟最奇怪的是,有不少市民卻仍生活如常,樓市亦繼續「歌舞昇平」,在新冠肺炎出現後短短一兩個月,樓價只是「象徵式」回調一至兩成,其後個別屋苑成交價甚至回升。很多地產代理向筆者表示,不少買家正吼低價撈貨,而新盤近日也銷情理想,完全感受不到大難臨頭的氣氛。

「還息不還本」業主未最危

有按揭代理認為,申請「還息不還本」的業主不多,暫時他們比較安全,現在最危險反而是申請中小企貸款的老闆們。這群中小企老闆率先承受疫情所帶來的經濟受損,他們正在抵禦茪j風浪,不斷有人「陣亡」。

再說回樓市,銀行估價是一項重要觀察指標,除反映最近成交價,也反映銀行對樓市信心。其跌幅雖然未有如股市般波動,不過亦見徐徐下跌,最近更有銀行收水,停批或收緊部分職業之按揭申請。而住宅價值本來就是一種滯後的經濟指標,但對於外圍經濟最為敏感的銀行,其取態卻值得參考,估值下跌及銀行收水同時出現,為近年少見。

估值下跌銀行收水齊出現

此外,有拍賣行透露,現在銀主盤滾存量逾100伙,不少是銀主貨尾,而法庭在有限度服務下亦未能排期審理破產案,所以不會有新增的銀主盤。值得留意是,其間已有不少中小企結業清盤,由此可推斷,如法庭恢復正常運作,這段期間堆積的銀主盤便一次過釋出,數字會有井噴式的增加,並創多年新高。

隨茪中p企老闆陸續「陣亡」,估值下跌銀行也可能要追收差額或Call loan(要求業主即時償還按揭貸款),其手上的物業便要急售套現,甚至淪為銀主盤。跟茼捘鵱祗鼓漸握u仔也不好過,失業無收入,隨時斷供失去「瓦遮頭」變埋銀主盤,更遑論追收差額或Call loan的風險,一時間樓市投資及用家的需求雙雙消失。今回兩隻黑天鵝打出的「化骨綿掌」正從實體經濟滲透至樓市,時辰一到樓價很可能就要面臨大調整。

■香港文匯報記者 黎梓田

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