■ 人行會議聲明為房地產行業生態帶來重大變化。 資料圖片寶鉅證券金融集團投資研究部
上半年內地的經濟環境雖然受到了多方面的壓力，但隨着新冠肺炎疫情正逐步受控，加上中央推出不同的刺激經濟及寬鬆貨幣政策支持下，內地經濟復甦的列車明顯已在軌道之上，而當中扮演了支持經濟增長重要角色的房地產行業在外圍因素衝擊下並未受到重大影響，並為內地經濟復甦提供了重大助力。
房企融資近年越趨熾熱
根據上海易居房地產研究研發布的《2020上半年中國百城房價報告》中指出，二手房屋的成交量上升加上內地消費者對高端房屋的需求帶動下，上半年全國100個城市的房價同比上漲多達10.9%，反映了行業即是在疫情下仍是處於好景氣的態勢。
房地產行業的好景氣令企業變得更為進取，為求獲得更多資金進行購地與項目發展，積極的融資態度已開始受到市場關注。根據市場統計，單計8月中上旬，房地產行業信用債發行規模已高達261億元(人民幣，下同)，屬於年內的高位，而年內房企已累計發行債券逾800隻，合計融資金額高達6,242億元，顯示了房企融資的熾熱程度。
內地監管機構當然也留意到行業融資風險的增加，近日，人民銀行在官方網站發布消息指，8月20日，住房城鄉建設部及人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。會議中雖然未有就市場傳言監管部門為房地產企業財務指標定下的「三條紅線」規定作出回應，但卻先有再次強調中央「房住不炒」的原則，其次則提出會將實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化及透明度，並在廣泛徵求意見的基礎上，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，雖然會議中並未提及詳細的監管指標，但人行明顯在一方面展示了房地產「三穩」決心的同時，亦指出了房地產融資「強監管」時代的來臨。
糾正企業發債搶地風氣
人行會議的聲明無疑為房地產行業的生態帶來了重大變化，首先可預期的是行業整合的速度將會進一步加快。有鑑於中小型企業的融資能力遠較大型企業為低，在融資「強監管」的大環境下，為達成監管機構去槓桿的要求，中小型房企或可能將現有的項目權益甚至是土地資源出售以換取資金回籠，另一邊廂，財務穩健且有能力的企業則可藉此機會進行項目收購，達到提升市場份額之效。長效監管機制亦有助中央達到穩地價的目標，隨着融資監管收緊，企業發債搶地的風氣將會得到糾正，地價亦有望跟隨用地需求下降而重回正軌，令房地產市場回歸「房住不炒」的政策大方向。
在新的監管模式影響下，房企融資的難度將會提升，而去槓桿、降低負債比將會成為房企的重大課題，雖然行業在短線或會面對政策收緊的陣痛，但為降低房企企業資金鏈斷裂的風險及顧及行業的長遠平穩健康的發展，政策的推行可說是不可或缺的。