■ 鄭啟文提出嶄新做法加快舊區重建，就是設立「重建代建局」助小業主自己重建。 香港文匯報記者 攝特首下周將公布新一份《施政報告》，房屋依然最關係民生的急迫問題。順豪物業投資及華大酒店投資主席鄭啟文在接受香港文匯報專訪時，透露他提出的多項加快房屋供應建議，其中以設立類似現時的市區重建局（市建局）的「重建代建局」最有新意。由「代建局」先代為出資重建市區舊樓及賣樓，扣除發展成本後將利潤全數返還小業主，化解小業主不甘心賤賣業權予私人發展商或市建局而拖慢市區重建的死結，以及農地小業主欠缺補地價資金的問題，增加樓市供應。■香港文匯報記者 梁悅琴
本港居住問題一直為人詬病，土地供應不足、樓價高、居住面積細，為解決土地供應不足問題，政府甚至要不惜耗資數千億元填海求地。鄭啟文在接受香港文匯報專訪時指出，填海造地不是不可做，惟遠水難救近火，目前市區存在可重建發展之40年以上舊樓多達4萬座，新界亦有數萬畝私人農地可供發展。奈何直至今時今日，不少市區舊樓小業主寧願住在這些年久失修、條件惡劣且不合規的環境，都不願出售業權給市建局或私人發展商。同樣地，新界不少農地以至棕地業主寧願將土地空置、租予露天貨倉或種菜等用途，都不願意出售所持農地或棕地予發展商。
發展商出手低 小業主拒賤賣
究其原因，一個字「錢」。鄭啟文直言：「自己都有份參與收購舊樓重建計劃，從中發現這批小業主最關注兩類利益，一是居住利益，二是重建後利潤的利益。」市區舊樓小業主以至新界農地業主都會覺得是賤賣自己的物業或農地予發展商或市建局，對他們的賠償或出價太低，如市建局只會按同區「7年樓齡津貼」的現金補償。至於幫發展商私人併購舊樓的收樓公司，更時有以卑劣手段(斷水、斷電甚至放蛇)迫舊樓小業主賣業權予發展商。於是令不少小業主叫價好高，或者打死都不出售業權。
新界農地更似乎成為數間大型發展商圈地謀利的專利，而這數間大型發展商對農地小業主出手一樣好低，又要囤積十年八載等到集齊一大片農地才向政府申請改用途起大型私人屋苑，當物業建成賣樓時，每呎樓價已升至萬多元，農地小業主眼見發展商每年可賺逾百億元，自己卻無法從中分一杯羮，即使政府收地賠償亦只得數百元一呎，自然心有不甘。於是造成新界大量農地以至棕地小業主都寧願地皮曬太陽，都不肯出售業權，久而久之，減少了土地供應的來源。
他覺得，以現行的模式，即由市建局或發展商先「買斷」市區舊樓及新界農地小業主的業權，然後重建，這樣進度太慢，至少十年八載才可成事，因此他建議政府設立「重建代建局」，具體運作可以研究，如交由市建局運作，但大的構想是由「代建局」為市區舊樓以至新界農地小業主，代為出資重建住宅發展費用及賣樓，並作出臨時搬遷，發展完成後，可先歸還原先面積單位予各小業主， 而出售重建新增樓面的利潤，在扣除建築費、臨時安置費等等即「代建局」的成本後，全數返還各小業主。
籲降低老齡舊樓強拍門檻
「由於小業主得到全數利潤分配，又不會奪去其任何利益，將可令小業主安心參與『代建局』的服務，不會覺得自己不公平。」因此，他建議，政府此時還可考慮將現時50年以上或以下的舊樓強拍門檻，由現時80%至90%業權降低至60%，從而加快舊區重建速度。
他認為，政府可以制定「代建局」每年的建屋目標。假設每年要建2萬至3萬伙，平均每伙面積600呎，每年要建約2,000萬呎樓面，每呎建築費3,000元計，每年建築費600億元。他認為，如果政府怕代付龐大的建築費，可以賣遠期樓花，吸納首期資金，幫補部分建築費支出。
重建利潤全數返還小業主，「代建局」的價值不是體現在自己賺不賺錢上，而是體現在增加房屋供應、改善港人居住環境，增加城市吸引力及競爭力上，這是更大的社會價值。鄭啟文坦言，好感慨香港城市建築老化，就算有樓住但居住環境都十分惡劣，尤其舊區的社區設施更嚴重不足，相比其他先進城市已欠缺吸引力。本身專業是結構工程師的鄭啟文，他希望政府可以透過「代建局」將舊樓發展成新建築物，帶來新吸引力，滿足社會需求，起多些屋畀市民居住，增加歸屬感。