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【施政報告前瞻之土地篇】填海造地無可避免 明日大嶼拖到何時?

2020-11-16

研究需時6年太久 住屋問題只爭朝夕

特首月底公布新一份施政報告,料會繼續推進明日大嶼。參考將軍澳日出康城的發展,由填海到完成所有13期的招標,前後歷經30年,規模及複雜程度都遠超日出康城的明日大嶼,預計最快2027年填海,2033年有首批住戶入伙,有測量師直言這個預測相當進取,但認同填海是香港最快取得土地的來源,有助解決香港積壓已久的土地問題,「係無可避免嚙嚝隉v,亦有測量師認為前期研究工作長達6年,應該縮短,以爭取2030年前有單位入伙。■香港文匯報記者 顏倫樂

將軍澳日出康城近日完成最後一期、即第13期的招標,整個項目由1991年開始填海,到後來改規劃、招標,歷經30年時間。本港未來再有由填海而來的大型土地,目前就只有推進中的明日大嶼。最近市場消息指,明日大嶼雖然延遲一年,但預計最快於2027年開始填海,並於2033年有首批住戶入伙。換言之,單計前期研究都要花6年。

根據政府的規劃,預計工程耗資6,240億元的明日大嶼的總土地面積約1,700公頃,新增住宅單位40萬伙,入住人口最多110萬人,分別較日出康城的32.68公頃、2.55萬伙住宅及6.3萬人,大上51倍、14.68倍及16.46倍。

業界:13年後有樓住太樂觀

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,明日大嶼由填海至入伙時間6年,認為預測相當進取,但要視乎政府是否指項目的邊沿地帶建屋,如果是指一些小規模的入伙,技術上可達到,但要做到有成本效益的大型項目入伙,他坦言2033年做到的情況並不樂觀。再者面對現時民粹化的政局,明日大嶼仍可能面對各種挑戰。

張聖典又表示,填海成本效益較高,如果香港要長遠解決土地供應失衡的情況,「填海將會擔當一個好重要的角色」。但他亦強調,增加土地不能單靠填海,舊區重建、發展棕地、放寬密度都要一併處理。

憂基建配套跟不上 淪孤島

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚直言,按明日大嶼這個時間表,雖然填海時間上足夠,但意味於填海前的研究工作長達6年,這就顯得效率性不高,認為研究時間應該縮短,以爭取8至10年有第一批住宅入伙。

他又認為,日出康城的優點在於早期已有港鐵站,但後來商場遲遲未落成就成為詬病,令住宅與商場的落成出現時間上的差異,影響居民日常生活。未來明日大嶼發展時,應該汲取經驗,提早進行道路網及交通基建等建設,否則類似近期東涌東填海區,由於交通基建未完成就賣地,最後導致地皮流標,「變相賤賣土地」。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出,填海可以說是最快取得土地,解決房屋問題的方式,「係無可避免嚙嚝隉v,而且明日大嶼本身交通上具策略性位置,有發展必要。他強調,填海在香港由來已久,許多土地如沙田、大埔、將軍澳、機場等,都屬早年的大型填海工程。他說:「假設當年將軍澳填海有阻力,今日康城2.55萬伙就不會出現。」

項目具策略性 應下大決心

潘永祥表示,許多人反對填海,認為本港有足夠土地發展,但以新界土地為例,單單初期研究、收地、賠償、重置和基建發展就需要將近十年,如中間涉及訴訟或改動規劃,動輒再拖2至4年,再有政治或環保等問題,拖沓時間更加長。他說:「赤P角機場1989年提出,1998後新機場已可以啟用,拍板至落成前後不足10年,但好似新界東北發展,時間點止十年。」

問到日出康城的發展時間,招標曾延後7年,他指這些延後涉及規劃,有時難以避免。而對比下明日大嶼規模更大,有商業及其他元素,公營房屋亦較多,佔約七成,相信單位供應上較可控。不過,他認為,現時經濟及政治環境複雜,不少項目都需要庫房支出,而明日大嶼耗資龐大,亦涉及融資問題,建議政府於完成前期研究後,視乎市況再決定未來動向。

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