張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2020年剛成歷史，2021年香港迎來第四波新冠肺炎疫情。澳門是防疫成功例子，可惜於上周尾再度錄得一宗輸入性本澳案例，打破半年「清零」紀錄。平情而論，澳門政府抗疫防疫是可記一功，起碼本土居民生活如常，只是外地旅客還未能完全恢復遊澳，實是關於全球及香港疫情未控，而內地旅客寧願留國消費而已。
旅客重臨 經濟已見回氣
總結2020年，澳門博彩毛收入僅604.4億元（澳門元，下同），較2019年的2,924.6億元急挫79.3%，按比推算全年GDP按年下挫六成之內。不過，這些數字已較去年上半年有大幅改善，主要得力於去年9月23日全國恢復赴澳自由行簽註申請後，赴澳內地旅客明顯上升，促使第四季整體經濟向好。
展望2021年，澳門經濟學會預測當新冠肺炎疫苗開始供予澳門居民接種後，澳門經濟持續改善，料全年GDP可較去年增速反彈五成以上。學會預測第二季逐步有序放寬通關，旅客可望同時逐漸增長，並估計博彩毛收入再重回1,000億元至1,500百億元，總體經濟或恢復五成，使政府財政收入再達540億元至770億元間。總括來說，澳門民間經濟智庫對今年澳門經濟持樂觀態度，縱使還未全面恢復至疫前規模，但是已是「見底反彈回升」吧。
相對於博彩、酒店及娛樂行業，房地產行業還算影響程度可控的。根據財政局公布數字，2020年住宅成交6,394宗，按年跌17%；全年成交住宅實用面積每平方米均價是102,140元，按年平均減6.3%。整體樓價尚算平穩，比經濟下調程度輕微，後市還要看本地疫苗注射居民時間表及免疫效果。根據當地地產代理分析，2020年是自住者置業年，成交額大多於800萬元下，因為首置者享受較高按揭成數。
上車盤見剛需 豪宅偏淡
豪華住宅租售情形偏淡，不少業主寧願空置也不割價放租售主因是外資企業受僱人士和賭場內沓碼一群於第二三季尾陸續退租，令中高端住宅租金受壓且成交淡靜，新訂租金更大幅回落三成上。內地和東南外僱人士相對穩定，大眾租務市場只見輕微減低不多於一成已受承接。又因銀行按揭成數較高，不乏單身人士和新婚夫妻進入首置行列，於2020年跌市下吸納800萬元下的中小型住宅。2020年不少優質屋邨型新盤應市，大部分設計新潮、設施齊備、車位充足、綠化空間理想，她們一手定價較同區新盤有着不俗溢價率。
回顧第二季至第四季初期，不乏優質新盤應市，發展商採用「以量取價」促銷手法，除了樓宇設計及設施完備外，還提供不同優惠方法，如優惠價出售邨內車位、贈送傢俬/家電、提供較高按揭成數、較低首期、各種稅費優惠及較長分期付款期。於第二季至第四季確實新盤吸納不少高質首置人士或換樓客。她們的開售均價有着較高溢價，正好解釋第三季後全澳住宅均價「止跌回升」。
令下半年出現澳門住宅「小陽春」，成交額和均價半年間回升一成及半成左右。觀望今年，民生區唐樓、面積細的單位或較老的二手單位是成交主流，大眾租務市場繼續保持平穩。上半年中高端住宅租售市場仍然不理想，有待旅客及賭客下半年重臨後，外資酒店及澳門娛樂場所收入回穩時，才為中高端住宅市場重注活力向上。2020年濠江工商舖市場受災嚴重，至11月底全澳寫字樓和商舖分別成交量只有141宗和281宗，按年數目和總金額分別齊降23%及25%（寫字樓）和33%及43%（店舖），表示商舖市場是價量齊跌，是典型的下跌年頭。
根據外資仲量聯行的寫字樓分析，整體空置率由前年底7%升至10%，整體資本值、租值及甲級寫字樓租值各跌1.2%、7.3%及1.8%，拖低寫字樓及甲級寫字樓回報率至2.8%及3.1%。展望2021年，當地寫字樓會「見底回穩」，甲級寫字樓於缺乏新供應下租金相對平穩，價格應可平穩回彈，但是一般寫字樓仍然本土企業需求疲弱而不會大幅改善。因為新冠肺疫限制各地居民自由旅遊、商務、學習、活動交往，旅遊區商舖絕對是「重災區」，租金下跌約五成，不少商戶索性關門繳納空租；民生區受惠於澳門居民留澳消費，租金已基本回復疫前水平，甚或高水一成內。
商舖復甦要視疫苗進展
另外一個原因是產業多元化推動年輕人創業，加上消費補貼、百億抗疫援助基金扶助，不少創業者利用實體+網絡雙行營銷，期望可以疫情下「殺出血路」。自從步入下半年，當澳珠關恢復運作後，租務市場成交逆市上升，尤其民生區和鄰近關閘區的中小型商舖，但是旅遊區商舖仍然「一潭死水」。展望今年，如果疫苗於第二季廣泛注射，達到澳門群體免疫成效，旅客/賭客來濠江信心逐漸恢復，第三季起始見旅遊區商舖市場先租市回暖、後售市才復活躍。
仍看好中小型戶銷情
總括來說，2020年澳門樓市肯定是疫情年，住宅市場受災較微。步入今年，整體市場肯定「見底回升」，較為看好是中小型住宅單位，設備高質的新盤單位，而旅遊區商舖應是回彈、民生商舖承接依舊不錯、甲級寫字樓受惠於本澳產業多元化、本地金融業起步、橫琴人民幣股票市場建立等等利好因素而價租齊平穩向好。
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