● 香港文匯報追蹤的二手屋苑樣本單位銀行估價在今年全部上升，當中太古城單位估價更見近15%升幅。 資料圖片資金湧入磚頭 太古城估價半年升14.66%最癲
疫情餘波未了，本港樓市已提前瘋狂，二手破頂成交個案不斷。今年屋苑估價更出現驚人變化，上半年全線屋苑估值上升之餘，個別屋苑如太古城的估值升幅更高達一成半，大幅超越去年全年樓價升幅，跑贏今年以來樓價升幅的約3%。有測量師表示，全球疫情大流行以及各國央行量寬造成通脹加劇，小市民手上的血汗錢正加速貶值及流失，收入減少之餘生活開支負擔亦同時加重，為轉移風險，繼續把積蓄投放在看似屹立不倒的「磚頭」上，造成「經濟差、樓市好」的怪現象。
●香港文匯報記者 黎梓田
香港文匯報記者昨日以坊間的「十大屋苑」作為樣本，分別使用中銀、滙豐及恒生銀行的網上估價服務，再對比香港文匯報今年1月時所做的同一個調查的結果，發現十大屋苑樣本單位的全部估價都上升，其中以太古城及嘉湖山莊的升幅較大，滙豐及恒生予太古城樣本單位的估價上調達14.66%，對嘉湖山莊樣本單位的估價上調幅度也達7.83%。不過，該兩銀行對粉嶺花都廣場樣本單位的估價上調幅度則遜於中銀，中銀給予的上調幅度達7.34%，滙豐及恒生則只上調1.44%。
事實上，年初至今不少二手屋苑樓價已跑贏整體樓價。差估署於月初公布的4月份私宅樓價指數390.8，與去年12月的379.9相比，官方樓價指數在今年頭四個月只是上升大約3%，每個月平均只有不到1%升幅。按此推算，上半年樓價指數很可能不會有一成的升幅，反映太古城上半年樓價升幅已大幅拋離官方樓價指數。
測量師：未離最壞時刻
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受香港文匯報記者訪問時表示，以目前形勢來看，影響樓價的因素有幾大方面，最主要是大宗商品價格升幅明顯，原因是各個國家的量化寬鬆政策以及進行多個基建項目刺激經濟，而美國近期亦計劃在未來10年向市場投放3萬億美元進行基建，很可能導致通脹升溫。
同時，中美兩國緊張局勢升溫，煤炭、鐵礦石等鋼鐵生產的原材料的價格亦因此上升，起樓難免涉及要使用鋼鐵。在香港住宅供不應求的前提下，這些建築材料成本的增加，加上美元貶值，成本最終會在樓價及市民生活上反映。不過，儘管樓價受多重正面因素影響而拗腰上升，但印度及台灣仍受到疫情大爆發影響，本港或醞釀第五波疫情爆發，因此要說樓價完全走出最壞時刻仍言之尚早，樓價升勢有機會因疫情而減慢，但由於多方因素導致升勢已成，相信樓價拗腰向下機會不大。假設本港疫情沒有再爆發，下半年樓價有機會再升3%，即全年樓價升8%左右。
資深投資者籲做足功課
前補習天王、資深投資者吳賢德接受訪問時也指出，通常銀行估值都是以區域和過去成交作參考，如該屋苑的流轉量特別高，又或者有新盤開價拉高同區屋苑，都會推高銀行估價，因此會出現銀行估值參差的情況，特別是鐵路沿線盤的估值升幅會遠勝於其他屋苑，但不代表樓市全面復甦。
他說，買家單純以屋苑的熱門度決定入市，如參考上述銀行估價的計算機制，有很大機會「買貴咗」，但如果業主開價低於銀行估值，亦有可能代表單位出現問題，買家入市前最好先做足功課。
財團：目前處於爆發期
紀惠集團行政總裁湯文亮表示，購買力經過一年積聚，一定會在今年內爆發，可以說是已經錯過了買樓時機，如果內地購買力湧至，今年大約有10%-15%升幅。他又指，本港現在仍未開關，估計要到九月才開關，今年升幅可能會受阻，明年亦會有影響。湯文亮強調，有很多人話移民潮會有很多人賣樓，樓價下跌，首先移民潮並沒有出現，現在的香港人即使移民，仍然不會賣樓。銀行估價反映銀行對樓市睇法，估價上升代表銀行睇好樓市，可能在借貸上會進取一些。
他指，由於有疫苗，就算出現第五波，樓市都仍然平穩，問題是政府如何推銷市民接種疫苗，如果接種率太低，即使沒有第五波，對樓市都會有影響。如果一切順利，樓市今年大約有10%升幅。