[2004-12-24] 轉流率反映樓市

祥益地產總裁　汪敦敬

　今年的樓市暢旺，正好反映了樓市向好，你擁有的單位卻未必受惠，為何？我們便用轉流率來找出答案。

　香港廣廈千萬間，加上97年至今新入伙的單位已多出15萬，市場增加了這麼多設備完善的二手樓，你擁有的物業是否吸引力依然？

　我們以「屯門市廣場」為例，95年全年總成交241宗，對比單位總量2016戶，轉流率達12%！到了97年市道攀上高峰，成交全年達507宗，轉流率急升至25.15%！我們再看看最低潮SARS出現的屯門市廣場，03年全年成交只98宗，轉流率只4.86%！到了04年今日(截稿當日)為止屋苑總成交升到159宗，轉流率回升到7.89%。

　大家可以看到樓市最旺盛時，一個屋苑的轉流率到了4至5年便可將用戶來一次大換血，但這是一個不尋常的時期，筆者認為現在的轉流率較合理及正常，以屯門市廣場為例，以今年的轉流率去計算剛好12年便可為整個屋苑住戶來一次大換血，我認為這十分健康，如果政府經營得好，可以慢慢良性增加轉流率的話，香港的經濟向好不難。

　經濟回順，市民便容易將錢投進地產市場，樓市轉流率越高，金錢便流通得越大，過去香港的神話便由此而來。不過，我必須提醒大家，由95年至現在屯門市廣場也是屯門區內的一線樓，如果我們用另一屋苑「新屯門中心」去舉例，95年前新屯門中心是區內的一至二線盤，到了今天已淪為二至三線，95年轉流率是8.47%。

　大市的所謂向旺並不在此反映出來，其實市場上以新屯門中心這類二、三線盤為主。讀者們必須要看看你屋苑究竟在市場角色如何？就算表面樓市唱好，或市場成交大增，因為全港二手數量多很多，你的物業可能根本享受不到增加的成交量。