[2005-06-23] 百家廊：美國房地產業脫軌上漲

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　要在美國安居，亦要與地產商妥協。

吳琦幸

　美國國殤日長假日開始，預示著夏天的開始，也開始了房地產市場買賣的一個新的高峰，原因是暑假開始，人們有時間闔家大小到處看房、購房、換房然後是一系列的大搬家。美國的房地產市場連續幾年飆升，儘管很多經濟專家甚至包括格林斯潘都認為目前美國的房地產有泡沫，房價還是不以人們意志為轉移地上漲。僅洛杉磯一地，中間房價五月份又比去年同期上漲百分之三十五左右，比四月份也漲了百分之八。其中的原因很多，包括貸款利率仍維持在低點，房價在前十年中成長過慢等等。但是這一波的房價上漲有著跟以往完全不一樣的態勢，值得人們注意。

　首先，按照傳統的美國房地產投資規律，獨門獨院的住宅（HOUSE）的上漲比例都要比公寓、集合住宅要快，因為房地產的上漲一向以來都是以地皮上漲為主要原動力，也就是當房價上漲的時候，地產經紀商認為不是房子本身在漲，而是這幢房子所處的地皮在漲。

　因為房子的建築是要折舊的，住的越舊的房子每年按照一定比例下跌，但是由於地皮會隨著經濟發展的速度規模、通貨膨脹率的比例在上升，才導致了房價上漲。這也就是從長遠來看，美國的房子一定會漲的根本原因。所以也就有了房地產的三大要素，「地段、地段還是地段。」

集合住宅需求上升

　不過這一波的漲勢卻使老資格的房地產商跌破眼鏡，這些深宅大院的上漲率遠遠比不上一般集合住宅的上漲。集合住宅（康斗）的上漲比例顯著增加。

　所謂集合住宅，就是造起一片兩層樓的住宅，每家依舊是獨門獨戶，佔地面積小，使用面積不小，但是沒有私人大花園，而只有一個小小的天井。也沒有私人的游泳池，而是幾十戶人家共用一個游泳池，花草樹木也都由住家聯合管理，每個月交納管理費。這種房子以前都是美國人買了之後暫時住的，是一種向獨家住宅的過渡房屋，所以它並不叫房子（HOUSE），也有了另外一個名字叫「共渡屋」，很明顯，它的隱私較少。但是它有著自己的優勢，房價較便宜，面積較大，不需要自己花時間整理園子。

　由於獨門住宅的房價在漲到一定時候之後，其價格已經不是一般的工薪階層所能夠承擔，人們將目光轉向康斗，於是同樣花五十萬元，在一個好區中也許只能買一幢小小的老舊獨門住宅，但是卻可以買一棟新的寬大的康斗。今天的買方市場都是所謂的四五十歲的人士，他們的觀念想要多享受生活，不願意在後院中花很多時間飼弄花草，也不想過多負擔房屋貸款壓力，於是康斗成為這一波買方者的新寵。由此可見，豪門大宅的購買力終究有限，只有適合大部分工薪階層人士的需要的房子才真正具有升值潛力。

　其次，以往的房地產規律是房子處於幽靜清新的郊外好的地段，紐約的長島、洛杉磯的中小衛星城鎮、舊金山的灣區都是傳統房地產的投資良地。但是新一波的房地產熱門區卻向城市中心回返。一種在繁華的商業中心建起來的公寓出現在人們的視野中，這種房子雖然面積窄小，但是距離商業中心近，很可以享受生活，而且還可以省去上下班的長途開車之勞累。

商業中心公寓搶手

　洛杉磯的市中心幾十年以來都是令人談虎色變的所謂髒亂差的區，無家可歸者的天堂，幾乎沒有人願意在市中心居住，最終導致了市中心只是一個金融、旅遊、貿易區。本地居民都避開中心區住到郊外，舊金山、紐約、芝加哥也都如此。

　但是新的觀念產生了，在長期的孤獨居住以後，人們開始嚮往市中心的繁華，嚮往人氣。於是洛杉磯開始在帕莎蒂娜、阿汗布拉商業區推出了一套套公寓住房，居然一搶而空。

　從觀念上來說，住慣了偏遠郊區的人們開始有向城區中心靠攏的傾向。由此美國很多僻靜的城市中心開始重新繁華。洛杉磯正在籌劃紐約式的時代廣場，建造數千套公寓，準備重振市中心。這也是房地產的一個新的現象。

租不如買　價高者得

　另外，公寓往往是投資所用，一般的都是買下一片公寓，出租給房客，其中包括學生、打工者。現在開始將公寓重新裝修之後出售，居然很多人都開始買下公寓的一個個單位。其中原因是美國的房價在漲，它的租金也在漲。

　一般說來，衡量房地產市場是否健康，用該地的租金進行測算是一種方法。一幢房子的價格差不多等於年租金的二十五倍左右，這時候的房地產還算是健康，如果超過二十五倍，說明房地產過熱。由於現在的美國的房子租金也隨著房價水漲船高，很多人就開始將自己租的公寓買下來，與其是將租金交給房東為房東付貸款，還不如自己付一筆定金給自己付貸款。由於利息仍處於低點，租公寓還不如買公寓，這就又帶動了公寓房的銷售。

　這在以前都是不可思議的。不過，現在也出現了買房子排隊的現象，房子一上市場就有十多個買家。賣方常常是挑挑揀揀，最後給那個出價最高的人，有的時候還會加價出售。到了這個地步，房地產不跌也難。