[2005-10-21] 樓•市•論•壇：豪宅回勇利二手市場

利嘉閣地產執行董事　廖偉強

　經過年初的升市後，整體樓市於第三季進入調整期，加上多個利淡消息如銀行加息、發展商拖慢推盤步伐等影響，豪宅市道亦隨大市回落。不過，隨著近日多個新盤銷情理想，加上早前賣地成績超理想，為沉悶市況帶來新方向，第四季豪宅市道將重新納入升軌，並帶領整體二手大市升溫。

　受制大市轉弱影響，今年第三季豪宅市道表現疲弱，根據土地註冊處資料顯示，今年第三季一二手豪宅買賣合約登記只有1,518宗，較第二季急跌46%；另外，涉及金額亦由第二季的439.7億元，下跌至296.8億元，跌幅亦達33%。

　雖然第三季豪宅市道顯著回落，但根據過往兩年市道分析，此現象屬正常。資料顯示，自2003年第四季樓市反彈開始，豪宅樓價均會進入為期半年的「增值期」，期內樓價均以雙位數字幅度急升，此增值期分別為03年10月至04年3月(即03年第四季至04年第一季)、04年10月至05年3月(即04年第四季至05年第一季)；「增值期」過後，豪宅樓價則進入半年的「調節期」，樓價則呈橫向發展，此調節期則為04年4月至9月(04年第二季及第三季)、05年4月至9月(05年第二季及第三季)。

　以此走勢推算，筆者相信，由現在開始，豪宅樓價將進入為期另一個半年的「增值期」，以10月份最新二手豪宅呎價8,634元計算，估計至年底二手豪宅樓價可望增加接近8%至9,330元，預料至2006年3月二手豪宅可望達到9900元水平，令此「增值期」可望錄得15%的樓價漲幅。

　豪宅樓價得以上漲，除上述週期性因素外，一手市場亦起作用。就近期市況而言，一號銀海、溱喬的銷情相當理想，造價更分別創同區新高，而未來亦有倚巒、君匯港及嘉御山應市，相信新盤帶來的市場氣氛將可直接推動二手市場，令交投及樓價得以上升；另外，息口已近見頂，加息週期快將完結，後市開始明朗，故估計本季豪宅交投可望反彈30%至2,000宗水平，涉及金額可望重上422億元。（本論壇文章不代表本報觀點）