[2005-12-02] 樓•市•論•壇：二手市場購買力遞增樓市較預期快見底

利嘉閣地產執行董事　廖偉強

　樓價經過一輪調整後，大型屋苑二手交投及做價在過去兩星期均見底回升，可見市場上的潛在購買力龐大，令樓市見底較預期為快。

　事實上，二手樓價在過去兩個月調整期間從高位平均下跌13.7%，令現時市民的供樓負擔相應減輕，並重返今年銀行第2次加息時水平，樓價跌幅剛好完全抵銷加息1.75厘的所帶來負面影響，成為推動市民入市的誘因。此外，美國聯儲局11月份會議記錄顯示，該局將可能提早結束04年6月開始的加息周期，令美息將在4.5厘（相當於港息8厘至8.25厘之間）水平觸頂。美國送走「息魔」後，買家入市更有預算，料能刺激大量猶豫買家入市，成為升市的主要動力來源。

　從基本因素來看，本港經濟增長持續強勁，上季增長率更高達8.2%，而政府又剛調高今年全年經濟增長預測，亦由原來的4.5%至5.5%上調至7%，相信加薪浪潮將在來年顯現，同時，政府提早兩年滅赤，減稅可能性亦相應提高。在加薪及減稅之環境下，市民實質收入因而提升，推動市民改善生活環境，無論上車及換樓客亦會因此增加，為樓市締造更寬闊的客源。息口見頂之餘，通脹升勢卻加劇，實質利率因而向下滑落，磚頭最保值，吸引炒家及長線投資者重出江湖，進一步推動二手交投。

　至於樓價方面，在下試低位時並未跌破支持位，樓價現水平仍高於今年年初及去年樓市調整完畢後的水平，長線走勢仍是一浪高於一浪，在技術上看，是次樓市調整是大漲小回格局，牛市仍在運行中，上升周期尚未完結。值得留意的是，樓市在調整期間，租務市場表現仍然走俏，而過去一年租金更錄得14.5%的升幅，為樓價帶來正面而實質的支持。

　此外，自恢復賣地後，成功被勾出的土地寥寥可數，成交價卻屢創新高，政府維持高地價政策之決心路人皆見，發展商基於入貨價高，大部分發展商的售樓收益已超標完成，並無推售樓盤套現的壓力，無謂在淡市中賤賣，亦自行調控推盤量，對樓價亦起支持作用。

　綜合來說，樓市基底相當穩固，再加上多項利好消息支持下，未來樓市走勢依然看俏，至於何時復旺﹖筆者認為，主要是取決於買家的入市「信心」。（本論壇文章不代表本報觀點）