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■左起：中國奧園首席財務官謝惠華、主席兼行政總裁郭梓文、執行董事郭梓寧、執行董事胡大為。 資料圖片
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我們首次評論中國地產發展商中國奧園(3883)，該公司的總部設於廣州，並於2007年10月在香港聯交所主板上市。奧園的業務以健康生活為主題，並集中發展備有綜合娛樂設施的大型住宅項目。該公司的項目以「奧園」為銷售品牌，源自奧林匹克運動，項目均設有游泳池、體育中心或遊樂園等設施。
08年年中，奧園擁有建築面積580萬平方米的土地儲備，分布於廣東(52%)、廣西(22%)、江西(10%)、重慶(10%)及瀋陽(6%)，包括該公司於08年上半年在廣東省江門市及清遠市購買的兩幅土地，該兩幅土地合共311,604平方米。
雖然奧園於08年上半年的收益同比飆升546%及純利急升426%，但基於該公司的管理層對市場抱悲觀判斷，故該公司於9月中將其08年竣工計劃由110萬平方米大幅減少至32萬平方米，並將其銷售目標由人民幣58億元調低至人民幣14-18億元。我們預期該公司的全年盈利將會下降。
今年銷售目標較08年高2.8倍
於11月底之前，以高爾夫球為主題的廣州南國奧園發展項目第二期於推售首天已售出70%的單位。該公司於10月推售的位於廣西玉林市的奧園康城及於9月推售的廣州番禺奧園的市場反應良好。同時，該公司將其09年銷售目標定為人民幣40億-50億元或70萬-80萬平方米，約為該公司08年目標的2.8倍。
奧園於近年的發展項目將集中於廣州及重慶。於08年首11個月，該公司於廣州10個主要城區的住宅銷量面積下跌38%，平均售價則上升5%。廣州作為2010年第16屆亞洲運動會的主辦城市，受惠於市場對亞洲運動會的氣氛升溫，奧園項目的運動主題將受市場歡迎。於08年首11個月，重慶主要城區的住宅銷量面積下跌33%，平均售價則上升22%。於11月初，重慶市宣布針對房地產市場的支援政策，我們認為，繼中央政府最近推出新刺激經濟方案後，重慶市政府將推出更多進取的刺激經濟措施。
每股帳面值2.24元人民幣
奧園於首次公開發售集資42億元，其資產負債表強健。該公司是4家持有凈現金的於香港上市的內地地產發展商之一。於6月底，該公司擁有手頭現金人民幣17億元及每股淨現金人民幣0.19元。該股的帳面值為每股人民幣2.24元(昨收1.11元)，我們給予該股的目標價為1.69元，相當於8倍的09年市盈率，或較其每股帳面值保守折讓33%。
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