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美國近月公佈的經濟數據大多優於市場預期，而樓市數據更幾乎是全面向好，其中新屋銷售及二手樓銷售均連升3個月，前者的按月升幅更達2000年12月以來最大，而最值得關注的，是美國5月份標普/Case Shiller綜合20大城市樓價指數按月意外上升0.5%，為近三年來首次回升，顯示美國樓市終於回穩。筆者有見於現時美國待售住宅數量跌至逾10年來的最低水平，預料將有力支持樓價向上，而與樓價相關的房地產股票基金應可直接受惠。
美國近期的樓市數據轉好，相信絕對歸功於美聯儲主席伯南克。美聯儲於月前宣佈分別以1.25萬億元購入兩房及美國政府抵押協會(GNMA) 所發行的按揭抵押證券，及以2,000億美元買入由政府支持的企業債券，又回購總額達3,000億美元的國債，有效地刺激銀根並增加資金流動量，壓低長期按揭息率利率以減輕供樓負擔，進一步刺激地產市場復甦。事實上，根據美國按揭銀行家協會的數據顯示，美國的30年期按揭息率由去年最高的6.58厘，一度大幅推低至4.61厘有紀錄以來最低水平，並有效刺激按揭申請活動，伯南克所實施的措施對激活樓市起了決定性作用。
按揭低息 美樓價已回升
雖然美國現時的按揭息率已由高位回落，不過樓價能否重展升浪，很大程度上取決於消費者的購買力及消費意願。雖然美國6月份個人收入下跌1.3%，為連續第8個月下跌，顯示消費者的購買力正逐步下跌，然而，美國最新的失業率意外回落，為去年4月以來首次下跌，該滯後數據的回落，意味着當地經濟復甦在望，如果屬實，則消費者的購買力必隨經濟向上。至於消費意願方面，6月份個人開支方面連升兩個月增加0.4%，顯示美國市民已開始重新消費，投資者可由美國7月份汽車銷售明顯好轉見端倪，而6月份個人儲蓄率意外下跌至4.6%，進一步解釋消費意慾的上升。
雖然筆者對美國樓市傾向樂觀，但坊間仍有不少投資者看得極淡，其中西雅圖地產經紀公司Zillow.com的首席經濟師Stan Humphries就指出，樓價下跌的風險仍然相當高，主要是受到失業率上升及收樓個案續增的衝擊，預料樓價明年中才有望見底。而德銀則預測樓價仍會持續下滑到2011年，樓價將於大量斷供及銀主盤物業充斥下而下跌，當中有48%的業主將出現房產「資不抵債」，該數字截至上季末的23%高出逾倍。
格羅斯及克魯明率先買樓
市場氣氛轉好，不少「重量級」人物亦加入唱好前景。其中除了美聯儲局前主席格林斯潘及「新末日博士」紐約大學教授魯比尼外，股市方面有曾準確地預測金融風暴並於2007年以沽空股票而賺大錢的著名對沖基金經理保爾森(John Paulson)；樓市方面，則有美國最大債券基金管理人、太平洋資產管理有限公司的「債王」格羅斯、及諾貝爾經濟學獎得主、普林斯頓大學教授克魯明。前者於加州購入一個地盤面積1.1萬方呎，擁有9間客房及12個浴室，豪宅包括2個遊艇泊位，買價為2,300萬美元，絕對是對美國樓市投以信心的一票。後者則斥資170萬美元，購入紐約曼克頓西區的置業。他較早時曾表示，個人仍預期紐約的樓價會持續下跌，但是基於家庭需要，以及有一筆錢在手，故此若有合適的單位，也會購入紐約住宅，即使下跌，亦已有限度。
筆者認為，樓價跌勢除取決消費者購買力及消費意願外，優級按揭戶會否變壞的問題亦非常值得關注。根據美國按揭銀行家協會表示，採用固定利率的優級按揭戶在去年的被收樓個案上升近1倍，其攤佔新增收樓個案內最大的比重，不過由於採取浮息的優級按揭戶未有顯著轉壞，預料樓價於現水平應有支持。
雖然筆者預料美國樓市的復甦，有力支持相關股票向上，但於分散風險的大前提下，筆者建議投資者可留意環球房地產股票基金。根據理柏的分類，坊間現時35隻房地產股票基金，其中16隻為環球房地產股票基金，當中又以宏信領域基金-環球地產股票基金表現就為突出。該基金主要投資於受管制市場中已上市或交易的公司或房地產投資信託基金，於美國的投資比例高逾30%。 ■東驥基金管理
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