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大福證券
SOHO中國(0410)於6月11日宣佈以22.5億元人民幣收購於上海外灘一個項目的61.5%權益，將該公司於北京興建零售、寫字樓及酒店綜合大樓的成功經驗移植至上海。按我們對該項目以現金流折現分析計算，此收購行動將令資產淨值增加每股0.4元。我們把SOHO中國的目標價調整至5.80元，相當於2010年度預計市盈率8.0倍及我們經調整估計資產淨值的22%折讓。
外灘乃上海的黃金地段，擁有「萬國建築博覽群」的美譽，鄰近商用物業的月租達每平方米1,200-1,500元人民幣。與上海證大(0755)於2月2日在一公開拍賣中購入的可比較地盤相比，我們認為外灘的土地成本合理。儘管該地為重建計劃，惟供新發展之用的地塊已拆遷完畢，並已取得土地使用權，故此我們預期半數土地成本可由項目融資撥付。預期發展項目將於2013年下半年完成，其中零售部分將保留作出租用途。SOHO中國改變其過往純粹的興建與出售模式，轉而保留最優質物業如北京天街及此項目。
未來3年銷售額逾500億
此宗交易進一步減少SOHO中國對北京市場的倚賴。其土地儲備已達163萬平方米，可於未來3年帶來逾500億元人民幣的銷售額。主席潘石屹重申，該公司於2009年8月首次於北京以外購入土地—上海南京西路項目(SOHO東海廣場)後，未來投資中的50%將投放於上海。該公司擁有現金140億元人民幣及備用銀行融資額180億元人民幣，當其他發展商正面對流動資金問題時，SOHO中國可把握趁低吸納的機會。
2010年首5個月，該公司的合同銷售額合共為人民幣75億元，平均售價為每平方米44,705元人民幣，當中42%來自SOHO嘉盛中心。位於上海的SOHO東海廣場錄得所得款項17億元人民幣，平均售價為每平方米61,561元人民幣，總實用面積71,671平方米中的39%於5月底前售出。該項目的出租率由2009年8月的30%上升至2010年5月的85%以上。在北京，銀河SOHO預期於本月推出發售，由於SOHO中國的銷售團隊經驗豐富，熟悉當地市場，故預期該項目的銷售潛力優厚。我們估計該項目將可於2010年度錄得合同銷售額160-180億元人民幣。
三里屯項目料創佳績
SOHO中國於2009年度錄得基礎純利新高16.9億元人民幣後，由於其2009年下半年及2010年第一季度的預售所得款項強勁，預期其2010年度將可再創佳績。估計收入148億元人民幣中的最大部分應會來自三里屯SOHO，該項目於2009年度為該公司帶來89億元人民幣，佔合同銷售額的65%。
我們認為，京滬兩地的寫字樓市場仍具有龐大潛力。雖然現階段尚未能斷定SOHO中國的高級寫字樓興建與出售模式能否於上海取得成功，但由於該發展商擁有優質存貨及充裕現金，我們對其未來數年的表現感到樂觀，並繼續給予該股買入評級。
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