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大福證券
北京北辰（0588）最近收購一幅位於北京的土地，且鑑於北京住房價格的潛在變動，我們因而檢視對該公司的估值。按我們以現金流折現模型對該項目所產生的現金流量預測，以人民幣12.6億元收購北京順義區的土地，可令該公司的資產淨值提高約4%或每股0.22元。
然而，我們把該股的目標價下調至2.82元，相當於經調整的估計資產淨值每股5.63元大幅折讓50%。按我們的敏感度分析計算，該公司發展項目售價下跌10%，將導致我們的估計資產淨值下跌38%，相當於目標價的合理折讓19%。
新購京土地地價屬合理
該幅順義區住宅地盤的面積為104,804平方米，合共可發展為147,293平方米的總建築面積，於撇除保留作教育用途的部分（無商業價值）後，實際樓面地價為每平方米人民幣9,741元。與該區的現有平均售價每平方米人民幣16,000-18,000元比較，地價屬於合理水平。
是次購地乃北京北辰分別於2007年7月及8月完成於北京常營地盤及長沙新河大型地盤的兩次主要購地行動後首次購地。倘北京北辰並無購入新地皮，則其位於北京的土地儲備將於2011年度後不敷應用。該公司現時的土地儲備合共達620萬平方米，主要包括權益面積520萬平方米的長沙新河項目。
長沙項目料下半年預售
北辰計劃收購於長沙項目的餘下4%權益，有關權益目前由北京首都開發持有。管理層致力於10年內完成整個發展項目。住宅部分的第一階段預期將於2010年下半年推出預售。我們注意到，全國房價自2009年上升以來，長沙的房屋市場一直維持於相對合理的水平。按長沙項目首次發售的預計售價每平方米人民幣8,000元計算，我們預期該項目的發展利潤約為32%。
近期，北京住宅市場的成交量大幅減少，乃全國表現最差的市場之一。5月分北京首10位出售項目的成交量按月下跌60%。然而，我們預期該公司出售綠色家園的寫字樓部分將吸引合理需求。管理層已把預售目標設為21萬平方米或約人民幣21億元，低於2009年取得的249,000平方米或人民幣27億元。於2010年度來自投資物業及零售營運的收入將維持穩定，估計佔本年度總收入的13%。
我們估計北京北辰於支付新一次購地的地價後，其手頭現金將約為人民幣40億元。扣除人民幣89億元的借款後，淨負債比率約為54%。來自長沙項目預售款項及出售北京貨尾單位的金額，應可於本年度前把該公司的淨負債比率維持於相若水平。
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