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■內地人來港置業後「不租不賣」，令本港大型單位的空置率升至10.5%。資料圖片
樓價走勢與市民生活質素息息相關，本港樓價在政府「重點關注」下，仍節節攀升，與市民收入脫節的情況越趨嚴重。里昂證券昨發表研究報告指出，目前樓價為港人人均收入的15倍，若以家庭每月儲蓄30%計算，要46年才能還清一個500平方呎單位的貸款。該行還指出，內地人來港置業，「好像儲藏黃金一樣，不租、不賣」，令本港大型單位的空置率升至10.5%，豪宅新盤炒風極盛，自用率只得39%。該行預期，本港樓價未來一年難有下跌希望，估計仍有15%升幅。 ■本報記者 趙建強
本港連續兩次賣地，均以逾百億元高價售出，市民擔心樓價會逐漸與收入脫節，里昂的數據顯示，以目前本港樓價約達港人平均收入的15倍，若以港人平均儲蓄比率約30%計算，港人家庭要用46年時間，才可以還清一間500平方呎單位的樓價，而對上一次樓價與收入差距如此之巨，已可追溯至上次的樓市高峰期97年。
樓價與收入脫節堪比97
不過，里昂證券投資地產研究部主管王艷直指，樓價是否合理，與樓價會否繼續攀升沒有直接關係，雖然她同意目前香港樓價已經過高，但未來一年至一年半，由於供應仍然短缺、低息環境持續，加上需求未見放緩，樓價難有下跌希望。她又指，本港目前經濟狀況，與70至90年代港人平均每年工資增長可達15%至18%，較高的樓價可由未來工資增長來分擔，但目前港人年加薪幅度僅2%至4%，對樓價承受能力更低。
政府錯過改善供應時機
對於如何解決樓價急升問題，王艷批評，政府過去幾年完全沒有推出全新供應，已經錯過改變問題的機會，現時新增的土地，對未來一年半土地供應完全沒有幫助，相信未來一年，樓價都不會下跌，更有15%的上升幅度。她又指，針對高樓價，政府唯一的對策就是於今年4月1日，增加2,000萬元或以上豪宅單位的釐印費，由3.75%增至樓價的4.25%，但實際影響的單位數目僅佔全港整體供應的2%，僅可以稱為「2%的政策」。
豪宅新盤自用率僅39%
事實上，本港樓價急升，與越來越多內地客來港買樓亦有關係，王艷稱，不少內地買家購入本港住宅後，「好像儲藏黃金一樣」，不租、不賣，無形中亦減少了市場中的供應。早前東亞銀行亦發表研究數據指，本港2000至2008年，大型單位空置率僅約8.8%，但09年空置率攀升至10.5%；新落成的大型單位，自用比率更由64%下跌至39%，換言之，即豪宅新盤高達60%是用作投資的，亦令本港住宅供不應求情況更趨嚴重，無形中亦與本港用家爭奪有限資源。
對於市民置業，王艷認為，「若理性分析，決定將會很痛苦，唯有以不理性的心態入市」，但她警告，目前利率偏低，使市民供樓負擔仍然偏低，但未來若利率抽升，供樓負擔有機會大增，入市需要小心。
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