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■灣仔為最富有的區域，企業家可考慮開設高級食肆等。圖為香港灣仔大道東一帶的樓宇。 本報圖片
山西省政協委員、威格斯資產評估顧問公司執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
最近香港統計處公布《分區人口及住戶資料》顯示，去年本地經濟轉好，全港住戶入息中位數按年增加500元，達1.8萬元。但根據運輸及房屋局的私宅家庭入息中位數，2009年的22,680元急升到2010年的23,550元，達3.8%，較全港的2.8%強得多了。因為這幾年本港樓價急升令持有物業家庭較容易累積財富，使貧富懸殊情形愈趨嚴重，搭上「置業快車」變得困難。
首先理解各區住戶中位數排名榜。最富有的區域仍然是灣仔，入息中位數達29,000元，最貧窮的是深水埗及觀塘區，其中位數只有14,000元，即只及最有錢的區份之48%。全港18區中有14個區錄得收入中位數上升，尤以北區、灣仔區及屯門區升幅顯著，分別為9.7%、7.4%和6.7%，反觀下跌的區份分別為觀塘區(-2.1%)、中西區(-1.5%)及葵青區(-0.7%)。灣仔區的人口收入上升主要原因是區內居民是全港學歷最高(擁學位比率40%)。
作為知識型經濟地區，最高學歷人士是從高速發展的經濟中最受益的一群。灣仔及中西區是全港18區中高收入一族的集中地，自然地成為高檔消費場所的區域。各位讀者應留意中西區亦是單身貴族集中點，未婚男女近3成半，其中未婚女貴族比率更連升3年，逾4.5萬人是全港最高的。
聰明的企業家應看準人口收入和結構特質，如中西區內開置提供各類服務給單身女貴族的店舖的成功機會率會最高，例如皮膚護理、水療/按摩、指甲修護、理髮/美容等等。同樣地，灣仔區內企業家可開設高級食肆(品種可以較為廣闊，並不需要局限中餐類)、高檔酒店、各類保健/消閒/消遣服務和售賣高檔商品的店舖，如名錶、服裝、手袋、汽車和洋酒。
再者我們可仔細分析各區人口年齡情況，香港人口老化問題去年亦有惡化趨勢。全港25歲以下人口，由2009年佔總人口的25.6%下跌至去年的25%，65歲或以上人口則升至12.2%。若按地區分析，尤以三個地區情形嚴重惡化，包括深水埗(由15.5%升至16.5%)、觀塘區(由15.7%升至16.2%)及黃大仙區(由16.5%升至16.9%)，均高於全港均率4%以上，是老年人的集中地。
老年人口的高度集中地也是巨大商機，例如老人院、老人護理服務、醫療服務、中醫師服務和售賣老人家日用物品的店舖等等。但大家也會留意到這三區的家庭收入中位數是排得很低的，顯示這些區份的長者及供養的家庭的消費能力不強，各位商家應注意其負擔能力並給予適合的消費水平。
至於人口最年輕的地區則是元朗區，去年25歲以下人口比例為29.7%，65歲或以上人口比例則佔8.1%，區內住戶平均年齡是37歲。究其原因，主要是元朗區的樓價較便宜，因單位面積較細和樓宇年齡較長，年輕一族相對上在元朗較易上車。這批年輕生力軍是區內巨大的消費一族，他們大都是新婚未產子，對新鮮產品感興趣。聰明商家應「投其所好」，開設年輕時裝店、新式食肆、新型傢具店、寵物店、汽車護理/用品店等等。大家不難發現今年的元朗/上水區地舖價量急升，主要是受惠於消費力強勁增長、售價/租金起點低和回報率高等各大因素。
最後，大家可以比較一下各區一、二手樓市的增長情況。全港整體一、二手樓價在2011年第一季比2010年均價上升了14%，當中尤以港島的一手樓價上升幅度驚人，達60%，而新界的一手樓同期只上升3.5%。二手樓價以九龍區的24%居冠，而新界的17%排行第二，港島則居末席只有10%。這可以解釋為何去年發展商拍賣市場上拿下港島和九龍區地皮時這麼進取呢！
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