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經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓
回顧今年上半年，政府連環出招包括推出額外印花稅及收緊按揭措施，與此同時，日本大地震事件影響，加上本港銀行亦陸續上調拆息按揭利率等因素，影響樓市氣氛，成交量明顯調整，而銀行三度上調拆息(H)按揭利率，更令按揭產品使用比率出現變化。
本港銀行由三月份起，將拆息(H)按揭利率由H+0.7%逐步上調，令實質按息上升。根據反映最新實際按息水平的「經絡按息」，於三月份重返1%後持續穩步上揚，最新五月份再突破1.3%水平，可見按息正穩步上升。
現時市場普遍提供的拆息(H)按揭利率下限為H+1.5%，若以銀行公會6月30日最新公布的一個月同業拆息0.20%計算，H按之實質按揭利率為1.7%，與最優惠利率(P)為基準之實質按揭利率2.15%比較，兩者相差僅0.45%。
因此銀行調升按息後，令拆息(H)掛鈎之按揭計劃與最優惠利率(P)為基準之息差拉近。
與此同時，由於市場預期美國加息條件有限，預期P按波動性較H按為低，加上部分銀行取消H按現金回贈優惠，個別需要資金即時應急的業主遂轉投選擇現金回贈較高的P按計劃，令選用P按之比重回升。
波動性較低 應急客轉投P按
根據金管局住宅按揭調查數據顯示，五月份拆息(H)掛鈎按揭計劃之選用比重最新跌至87.2%，連續下跌四個月並創十一個月新低，至於以最優惠利率(P)為基準之按揭計劃，使用比重則逐步上升，亦一如經絡按揭上月所料，P按使用比重最新達11.7%，突破一成水平。六月份最後一個工作天有消息指個別銀行將調整拆息(H)按揭利率至最高H+2.5%，即實質按息達2.7%，筆者相信，下半年整體按息仍有上升空間，置業人士應為加息作預備。
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