產業信託透視：匯賢收入穩前景樂觀

http://paper.wenweipo.com [2011-08-04] 我要評論

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中銀國際

　匯賢產業信託(87001)公布了其2011年上半年業績，從上市日截至2011年6月30日的收入符合我們的預期。只有可分派收入比我們的預期和其IPO發售通函預測分別高出3%和5%。實際每基金單位分派達到0.0403人民幣，比其在發售通函中的指引高出4.4%。這相當於年化每基金單位分派為0.23人民幣，也就是說目前價格對應4.9%的2011年預期年化收益率。由於公司在上市之後業績達成了預期，我們對其維持買入評級和5.95人民幣的目標價。

京核心區商業地產需求勁

　經歷了全球金融危機之後，國內經濟發展生機勃勃，北京市核心區位的購物中心和寫字樓需求量急劇擴大，我們認為這將推動未來幾年閒置率進一步下降、租金費用進一步上漲。(注：今年6月北京市甲級寫字樓租金已上漲36.6%至325人民幣/平方米/月，閒置率從4月的7%降至6%)。

沒有負債持現金3.35億

　公司的財務穩健，截至今年6月30日，匯賢產業信託持有淨現金3.35億人民幣。2011-12年該產業信託超過50%的購物和辦公總可租賃面積將續租，預計2011-13年經常性淨收入年均複合增長率至少達到13.6%。

　影響評級的主要風險：如果我國宏觀經濟增長放緩，那麼入住率和租金將受到影響。

　估值：考慮到：(1)北京市商業地產需求急劇攀升；(2)租金調整持續；及(3)公司擁有北京市最優質的商業綜合體之一，收入分派穩定可觀，相比市場上的同類產品，我們相信該房地產信託為投資者提供了更具吸引力的人民幣產品收益率。我們對該股維持買入評級和5.95港元的目標價，較我們的現金流折現模型估值折讓5%，2011年和2012年預期收益率分別為3.8%和4.2%。