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近日和朋友們飯局，席間有朋友問：「如果不幸在高價購入不同類型的物業，不久之後物業價格隨即下跌，那應該怎麼辦呢？」霎時之間，我的本能答案就是：「祈禱吧！」朋友拾起硬物準備扔過來前，我立刻以三吋不爛之舌截停他的動作：「辦法總比問題多，把它證券化就行！」頓時，朋友內勁一收，放低硬物，問道：「這話怎說？」我擺出一貫的專業態度和表情，淡淡然道：「實情非常簡單！首先懇請閣下平息怒氣，右手遠離硬物，再聽本人詳細解釋。」
租務證券化
第一步，成立一間股份有限公司，然後將物業注入公司作為公司資產，繼而出租，估計EBITDA超過10%。這時，一個有資深經驗的核數師就非常重要，到這一個階段為止，物業便成為公司資產，租金就是日常營運收入，業主就是公司大股東。這樣公司就不是不務正業！接下來的工作就是Promotion，Promotion一定要Pro，如果Promotion不Pro，便剩下Motion，好像閣下現在的惆悵Motion，所以Promotion必須要制訂出一個有吸引力的公司業務前景和展望。當然，大方向是強調專門買入優質物業作出租之用及附有精美裝潢用以提高租金收入為核心業務，需要籌集資金用作擴大業務發展進程，前景和展望當然要表達得吸引。如果吸引力不足，那誰來投資？怎樣Make Noise？怎樣令到這個計劃提高吸引力？這個是Marketing，也就是包銷商的責任，之後的工作就是做路演，閣下可以考慮究竟要發行新股、債券或者成立基金單位，適隨專便，然而只要合法和合情理便可。
閣下可能會想這個項目那麼複雜，怎麼辦得妥呢？這個根本就不是問題，只要誠聘一個稱職的財務策略顧問，就能幫助閣下統籌所有事務，這樣就可以輕鬆地將一個本來帳面虧蝕的項目轉移出去。倘若，日後爆發股份爭奪戰怎麼辦？那個稱職的財務策略顧問必定會為閣下籌謀！ ■美聯金融集團業務經理 陳偉明
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