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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
98年7月5日啟德機場正式落幕，午夜後遷往新香港國際機場，大型的搬遷行動一夜間基本完成，成為一時佳話。但原機場客運大樓並沒有立刻拆卸，已改作政府部門辦公室；其中出境大堂則以短期租約形式暫作商業活動，如汽車展銷場，小型賽車場，遊戲機中心等；露天設施如跑道和停機坪改為高爾夫球場、燒烤場及大型公眾活動場地，眨眼過了十多年，特區各界都熱切期待這塊市區熟地如何變身去補給短缺的土地供應？
這塊土地位置優越，在特區的中心區，被東九龍其他成熟社區如紅磡、土瓜灣、九龍城、九龍灣及觀塘 / 牛頭角所環抱。毗鄰的九龍城區主要是住宅區，區內人口主要住在私人房屋，包括大型私人屋苑，單幢高樓或唐樓，其餘則分佈在公屋和居屋內。雖然以住宅用途為上，但也有一定工商業和休閒用地。商業活動分佈在主要道路上如九龍城道、土瓜灣道及馬頭圍道等和私人屋苑 / 公屋的商場內，工業活動則多數集中在紅磡、土瓜灣和觀塘幾個老化的工業區。值得一提的是區內的旅遊及休閒設施也具備，如九龍寨城公園、宋王臺公園、海心公園、紅磡觀音廟、富豪東方酒店、和黃公園等等。
牛棚藝術村變身潛力大
啟德發展計劃是香港十大基建項目之一，把原機場用地轉化為城市發展用途，提供公共 / 私人房屋、教育、醫療及其他社區設施，並會通過旅遊、體育及綠化項目，打造出一個全新東九龍面貌！由發展商轄下的專員負責推行，整個計劃主要分三個時段，即2013、2016和2021年完成。首階段會在2013年底前完成，包括首個郵輪碼頭泊位、1.33萬個公屋單位、3間學校和海濱長廊。在2016年底前，該區會增設沙中線(沙田至中環線)，六號幹線(由中九龍幹線、T2主幹路和將軍澳－藍田隧道組成)及連接往九龍城及新蒲崗的地下街。最後的階段於2021年底前完成，主要是興建多用途體育場館(共可容納五萬四千座位)及二十四公頃的大型都會公園，與海濱和體育場館區融為一體。
筆者分析整體計劃，不難看見這個未來新區會成為整個九龍半島的商貿、旅遊、休閒、住宅和體育的大型綜合社區。當中尤以旅遊用途與鄰近幾個分區互動！土瓜灣分區現有零星的旅遊設施，如海心公園、牛棚藝術村等等。大家有沒有到過北京東北角的798藝術區呢？牛棚藝術村可否擴大增客變身成為全港的創意文化區呢？另外由海心公園連接到啟德新區是一列海濱長廊，大可以打造成為旅遊景點如頤和園長廊或星光大道等等。
九龍城分區則以美食揚名，食肆林立，主要分佈在太子道西、衙前圍道、聯合道和賈炳達道，菜式多元化包括泰國菜、潮州菜、特色甜品、大牌檔。她們已開業十多年以上，富有懷舊和獨有味道，深受本地及外國食客歡迎。政府可透過區議會統籌組織整體保育活動，鼓勵和振興歷史悠久的食肆、商店、地道小吃店繼續營業。紅磡是距離尖沙咀最近的廠區，這裡已慢慢成為香港珠寶業的製造和集散地。著名的民樂街被稱為「珠寶街」，集結了不少珠寶制造、出口及展銷商，一些地下舖位更改建為珠寶 / 黃金遊覽和展銷中心，不斷有大型旅遊車將中外遊客帶到這裡來。隨著啟德新區的興起，紅磡區可以擴大「珠寶街」的範圍，透過工廠活化計劃提供合適的樓宇應用。
消費觀光帶起區內經濟
當整個區域陸續完成後，啟德可以提供2.9萬個新住宅單位，70萬平方米的辦公室和6800個酒店房間，她是九龍區尖沙咀外最大的綜合發展區域。郵輪碼頭的啟用可以將另外一批高端旅客通過海路帶到特區，衍生出來的購物、餐館、住宿及觀光消費的巨大商機。附近的觀塘避風塘可以改變成為私人遊艇基地，讓附近地區的富有一族可以直接駕駛遊艇從鄰近口岸到達並上岸短暫消費！
啟德機場創造特區上個世紀的經濟奇蹟，筆者希望特區政府有效地應用這項重大基建計劃帶領香港再上另外一高峰！慷慨地向市民發六千元只是短暫的利民政策，如何使特區持續發展才是長遠的。
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