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2011年10月13日 星期四
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縱論香港:施政報告資助房屋政策有四大亮點


http://paper.wenweipo.com   [2011-10-13]     我要評論

卓 偉

 當局在施政報告內提出的房屋政策有四大亮點:一是新居屋的定價機制更能照顧夾心階層的負擔能力;二是新居屋補地價安排有新猷,有利盤活二手市場;三是明確新居屋單位「可建可停」,調節樓市更加靈活彈性;四是「置安心」計劃全面優化。當局這次推出的資助房屋政策,目標更加明確,措施更加有力,落實更加靈活,不僅有助夾心階層在樓價仍處高位之下有渠道上車,而且反映當局並沒有因為任期只剩下不足一年就放軟手腳,依然是切實站好最後一班崗,急市民所急,積極回應市民訴求,理應得到社會的肯定。

 特首曾蔭權發表任內最後一份施政報告,其中樓市政策成為社會各界焦點,報告提出復建居屋新政策,對象是每月收入低於3萬元,主要是屬首次置業家庭。計劃提供實用面積約400至500平方呎的單位,以可負擔的樓價出售,初步估算為150萬至200萬元。另外,當局又宣布優化「置安心」計劃,除了提供「先租後買」外,亦會提供「可租可買」,並設定「封頂價」。

回應市民訴求 站好最後一班崗

 近年本港樓市持續飆升,樓價升幅已經與市民的薪金增長脫u,意味著市民要在私人市場尋找到上車盤的機會愈來愈困難,夾心階層要置業安居,唯有依靠當局推出的資助房屋,復建居屋便成為不少市民的最大期望。誠然,樓市政策關係重大,不能朝令夕改,否則對百多萬置業人士不公平,但當局也不能對市民的訴求置之不理,現時提出的新居屋政策,正是在盡量減少對樓市衝擊的同時,為夾心階層提供一定的上車盤。

 當局在施政報告內提出的房屋政策有四大亮點:一是新居屋的定價機制更能照顧夾心階層的負擔能力。新居屋的對象對準家庭月入低於3萬元的人士,他們不符合申請公屋資格,而又有置業需要,是資助房屋計劃首要照顧的一群。值得指出的是,新居屋在定價上與以往的居屋有極大不同,過去居屋定價主要是根據市價7折釐定,結果是樓價急升居屋價格也會水漲船高,以現時市區新樓動輒過萬的呎價計算,以舊居屋的定價方式計也要7千元一呎,就算復建居屋,夾心階層都難以上車。相反,當局這次徹底改變了居屋的定價模式,將價格與市民收入掛u,確保樓價不會超出市民的負擔能力,也將資助房屋市場與私人市場區隔開來,防止居屋因為樓市急升而受到影響,比舊居屋的模式更能惠及夾心階層。

補地價安排有新猷 居屋供應更靈活

 二是新居屋補地價安排有新猷,有利盤活二手市場。一直以來,居屋二手市場的交投並不活躍,原因是過去的補地價政策,令業主在單位升值時要根據市值支付補地價金額,令業主沒有動力去出售單位,而二手居屋市場交易淡靜,夾心階層未能通過二手居屋市場置業安居。而當局提出的新居屋政策,在計算補地價方面,列明以單位購入時的金額計算,不會跟隨物業市場升值而調整,業主在購入單位五年後出售單位,在向房委會繳付補價後,便可自由出售。好處是令新居屋單位的流動更加活躍,業主不必花大額金錢補地價就可出售單位,有利激活二手市場,增加市場上的居屋單位供應,而且單位在定價上也可較低,令更多市民受惠。

 三是明確新居屋單位「可建可停」,調節樓市更加靈活彈性。過去社會對復建居屋的最大顧慮,是擔心在樓市轉勢之時,復建居屋可能成為壓垮樓市的最後一根稻草,重蹈當年樓市崩塌經濟蕭條的覆轍。汲取當年教訓,當局這次復建居屋無疑是採取更為彈性的策略。當局明確指出居屋政策可因應市況而作出調整以至停止出售,令售樓安排更加彈性。樓市不可能永遠上升,隨著樓市周期的自行調整,甚或外圍經濟的轉變,樓市調整風險正在不斷累積。市民往往在升市時急切買樓,唯恐愈遲買愈貴,但在樓市向下時,滿地平貨也乏人問津,當年沙士過後不但私人市場一池死水,而且大量囤積的居屋單位也是難以售出,正是明證。因此,當局事先聲明居屋供應因應市況調整,設立「可建可停」機制,是明智而合理做法,令當局可以在樓市熾熱時增加供應,樓市不景時就減少,有助在樓市出現失衡時,通過調節單位供求作出緩衝,減輕樓市波幅。

優化「置安心」計劃 填海造地應支持

 四是「置安心」計劃全面優化。當局宣布復建居屋,但不代表「置安心」計劃再無作用。相反,「置安心」可滿足到有住屋需要,而又未儲蓄到一定首期的人士,應該繼續推行。當局在施政報告提出了「置放心」的優化版,除了「先租後買」模式外,還提供「可租可買」讓市民選擇,讓參加者一開始便以市價直接購買「置安心」單位。當局並為單位設定「封頂價」,在升市時可獲保證以當初訂定的「封頂價」購買,不會因為樓價急升而打亂置業計劃。申請人如果首期不足可以先租住單位,有心置業也可直接購買,也可先行等待一段時間再行決定,不論在何時購買樓價都不會超出「封頂價」,保障置業人士之餘,也令計劃更加靈活穩妥。

 在增加土地供應上,特首在施政報告中提出「政府會多管齊下開拓土地,例如釋放工業用地、探討在維港以外進行適度填海,及檢討『政府、機構或社區』用地」。確實,不論是新居屋、「置安心」或是增加土地供應,關鍵的問題是地從何來?近年當局已不斷加快舊式工廠大廈的活化轉型,但釋放的土地仍滿足不了市場需求,而在填海造地上又遇到環保分子及反對派政黨的阻撓,哪管是範圍極小的填海也被視為十惡不赦,但同時這些團體及政黨又在不斷指責政府供應土地不力,當局在造地上動輒得咎,將窒礙各項房屋政策的落實。因此,當局一方面應據理力爭,研究適度在郊區或填海造地,以應付未來的建屋需要;另一方面市民也應支持當局的造地行動,向這些政黨及環保團體施加壓力,確保當局的房屋政策能有效落實。

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