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卓 偉
當局在施政報告內提出的房屋政策有四大亮點：一是新居屋的定價機制更能照顧夾心階層的負擔能力；二是新居屋補地價安排有新猷，有利盤活二手市場；三是明確新居屋單位「可建可停」，調節樓市更加靈活彈性；四是「置安心」計劃全面優化。當局這次推出的資助房屋政策，目標更加明確，措施更加有力，落實更加靈活，不僅有助夾心階層在樓價仍處高位之下有渠道上車，而且反映當局並沒有因為任期只剩下不足一年就放軟手腳，依然是切實站好最後一班崗，急市民所急，積極回應市民訴求，理應得到社會的肯定。
特首曾蔭權發表任內最後一份施政報告，其中樓市政策成為社會各界焦點，報告提出復建居屋新政策，對象是每月收入低於3萬元，主要是屬首次置業家庭。計劃提供實用面積約400至500平方呎的單位，以可負擔的樓價出售，初步估算為150萬至200萬元。另外，當局又宣布優化「置安心」計劃，除了提供「先租後買」外，亦會提供「可租可買」，並設定「封頂價」。
回應市民訴求 站好最後一班崗
近年本港樓市持續飆升，樓價升幅已經與市民的薪金增長脫鈎，意味著市民要在私人市場尋找到上車盤的機會愈來愈困難，夾心階層要置業安居，唯有依靠當局推出的資助房屋，復建居屋便成為不少市民的最大期望。誠然，樓市政策關係重大，不能朝令夕改，否則對百多萬置業人士不公平，但當局也不能對市民的訴求置之不理，現時提出的新居屋政策，正是在盡量減少對樓市衝擊的同時，為夾心階層提供一定的上車盤。
當局在施政報告內提出的房屋政策有四大亮點：一是新居屋的定價機制更能照顧夾心階層的負擔能力。新居屋的對象對準家庭月入低於3萬元的人士，他們不符合申請公屋資格，而又有置業需要，是資助房屋計劃首要照顧的一群。值得指出的是，新居屋在定價上與以往的居屋有極大不同，過去居屋定價主要是根據市價7折釐定，結果是樓價急升居屋價格也會水漲船高，以現時市區新樓動輒過萬的呎價計算，以舊居屋的定價方式計也要7千元一呎，就算復建居屋，夾心階層都難以上車。相反，當局這次徹底改變了居屋的定價模式，將價格與市民收入掛鈎，確保樓價不會超出市民的負擔能力，也將資助房屋市場與私人市場區隔開來，防止居屋因為樓市急升而受到影響，比舊居屋的模式更能惠及夾心階層。
補地價安排有新猷 居屋供應更靈活
二是新居屋補地價安排有新猷，有利盤活二手市場。一直以來，居屋二手市場的交投並不活躍，原因是過去的補地價政策，令業主在單位升值時要根據市值支付補地價金額，令業主沒有動力去出售單位，而二手居屋市場交易淡靜，夾心階層未能通過二手居屋市場置業安居。而當局提出的新居屋政策，在計算補地價方面，列明以單位購入時的金額計算，不會跟隨物業市場升值而調整，業主在購入單位五年後出售單位，在向房委會繳付補價後，便可自由出售。好處是令新居屋單位的流動更加活躍，業主不必花大額金錢補地價就可出售單位，有利激活二手市場，增加市場上的居屋單位供應，而且單位在定價上也可較低，令更多市民受惠。
三是明確新居屋單位「可建可停」，調節樓市更加靈活彈性。過去社會對復建居屋的最大顧慮，是擔心在樓市轉勢之時，復建居屋可能成為壓垮樓市的最後一根稻草，重蹈當年樓市崩塌經濟蕭條的覆轍。汲取當年教訓，當局這次復建居屋無疑是採取更為彈性的策略。當局明確指出居屋政策可因應市況而作出調整以至停止出售，令售樓安排更加彈性。樓市不可能永遠上升，隨著樓市周期的自行調整，甚或外圍經濟的轉變，樓市調整風險正在不斷累積。市民往往在升市時急切買樓，唯恐愈遲買愈貴，但在樓市向下時，滿地平貨也乏人問津，當年沙士過後不但私人市場一池死水，而且大量囤積的居屋單位也是難以售出，正是明證。因此，當局事先聲明居屋供應因應市況調整，設立「可建可停」機制，是明智而合理做法，令當局可以在樓市熾熱時增加供應，樓市不景時就減少，有助在樓市出現失衡時，通過調節單位供求作出緩衝，減輕樓市波幅。
優化「置安心」計劃 填海造地應支持
四是「置安心」計劃全面優化。當局宣布復建居屋，但不代表「置安心」計劃再無作用。相反，「置安心」可滿足到有住屋需要，而又未儲蓄到一定首期的人士，應該繼續推行。當局在施政報告提出了「置放心」的優化版，除了「先租後買」模式外，還提供「可租可買」讓市民選擇，讓參加者一開始便以市價直接購買「置安心」單位。當局並為單位設定「封頂價」，在升市時可獲保證以當初訂定的「封頂價」購買，不會因為樓價急升而打亂置業計劃。申請人如果首期不足可以先租住單位，有心置業也可直接購買，也可先行等待一段時間再行決定，不論在何時購買樓價都不會超出「封頂價」，保障置業人士之餘，也令計劃更加靈活穩妥。
在增加土地供應上，特首在施政報告中提出「政府會多管齊下開拓土地，例如釋放工業用地、探討在維港以外進行適度填海，及檢討『政府、機構或社區』用地」。確實，不論是新居屋、「置安心」或是增加土地供應，關鍵的問題是地從何來？近年當局已不斷加快舊式工廠大廈的活化轉型，但釋放的土地仍滿足不了市場需求，而在填海造地上又遇到環保分子及反對派政黨的阻撓，哪管是範圍極小的填海也被視為十惡不赦，但同時這些團體及政黨又在不斷指責政府供應土地不力，當局在造地上動輒得咎，將窒礙各項房屋政策的落實。因此，當局一方面應據理力爭，研究適度在郊區或填海造地，以應付未來的建屋需要；另一方面市民也應支持當局的造地行動，向這些政黨及環保團體施加壓力，確保當局的房屋政策能有效落實。
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