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■稀疏而又低迷的樓市大大打擊房地產業從業員的生計，成交量持續低企逼使物業代理公司「開源節流」。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
為了回應公眾對抑制住宅樓價的強烈訴求，特區政府由2010年初起先後多次出招去穩定樓市，但可見成效不大，於是在10年11月中毅然推出額外印花稅措施去打擊短炒風氣。在該政策之下，不論以個人或公司名義購買住宅物業時，在24個月以內轉售都一律要徵收額外印花稅，她分三級「逐步遞減」的稅率，凡於6個月內轉售單位徵收多樓價15%稅項，而6至12個月至24個月內易手，則額外印花稅依次減半到10%和5%。
上述措施已屆滿一年，表示業主在未來一年轉手，其實際額外印花稅降至5%，可發揮調節威力已逐步下降！回顧這一年的樓市表現，可以見到措施實行後7個月內成交合約數目仍可維持在每月7,500至10,500宗內，打擊成交量情形並不顯著，但踏入今年7月份情況急轉直下，從每月9,000多宗跌剩5,000多宗，10月份更加跌破5,000宗心理大關到4,643宗，預料餘下兩個月仍會維持在低水平。
相反來說，樓價還未出現大幅回落，以中原城市大型屋苑領先指數為例，從10年11月起指數「拾級而上」至5月底的97.67然後慢步下降到10月份的94.87，該指數在措施滿一年後仍錄得13.6%，相比5月份高峰期只回調不足3%。簡單來說，價量並沒有同步走，近月的稀疏成交額並沒有出現價錢大幅回吐的現象。直到現在，額外印花稅只能大幅減低成交量，但沒有如財政司司長所希望的樓價大跌的實際效果。讓我們再看另外一組數字！
根據某大龍頭代理行的統計，10月份以確認人身份轉讓的二手私人住宅是從9月份大幅下跌50%以上，其摸貨量更跌破1998年10月的低位，這些數字證明住宅短炒行為已成絕唱了。隨著政府已立例禁止樓花轉手及樓花項目陸續落成交樓，一手「摸貨」數目大幅減少，與二手情形雷同。從政策層面來看，額外印花稅措施已經「趕絕」一二手住宅短炒行為，將往日樓價循環回轉上升的情形擋住，有利未來一段時間控制樓價再急速上揚。
根據有關統計，在額外印花稅滿一年後有逾33,000個二手成交已屆滿半年而陸續鬆綁，這會否吸引這批單位回流令樓市「復甦」呢？答案應該是否定的。現時的稀疏成交主要是受制於準買家需要拿出最多的置業首期、要負擔最高的抵押利率和面對更少可供選擇的賣盤，大家可以預料銀行未來一季仍會收緊樓宇按揭政策，樓市轉旺的夢想不可能短期達到！
稀疏而又低迷的樓市大大打擊房地產業從業員的生計，成交量持續低企逼使物業代理公司「開源節流」，包括減少分行數目和員工數量，停止開發全新分行和減少其他日常開支如水電煤費和廣告開支。一些代理公司高管人員紛紛現身大聲呼喚政府重新檢視額外印花稅，如徹底「謀殺」，重訂稅率和重新修訂其詳細條文。
以整體公眾利益的出發點，財政司司長已在11月21日重申政府不會收回額外印花稅政策，這是基於香港經濟形勢轉差的情形作出的最新決定。進入今年第三季，香港經濟增長動力進一步放緩，第三季按年增長從第二季的5.3%下降至4.3%，財政司司長唯有再下調全年實質增長至5%。但是通脹情形並沒有即時回落，仍然高據在5.3%左右，這表示今年香港經濟增長率還低於通脹率，完全吞沒今年經濟的成果。
高速的通脹率一部分來自香港長期高企的住宅價格和租金，政府持續打壓樓市，是不可能終止的。筆者相信財政司司長會持續監察樓市走向，再提出應對方案，但冀望政府會短期修改額外印花稅和相關措施是不太現實了！本人希望樓價在明年11月再回落10%-15%時，政府確信樓市已「軟著陸」後，會全面取消打擊樓市措施，令住宅樓市重回以市場主導的大方向。
最後，有些商人倡議空置稅的執行，但政府必須仔細研究具體執行細則才可以上馬，如何確定空置，如何定義空置，哪些部門執行巡查和計算，如何釐定空置稅率等等？商業/住宅樓宇租金長期脫離全球經濟不景氣候而高企對特區有害無益，但如何訂立公平的準則去徵稅也應仔細研究。
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