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美聯物業首席分析師劉嘉輝
近日二手交投氣氛仍淡，買賣雙方持續膠著，普遍採取靜觀其變的策略。二手交投疏落，市場焦點除落在新盤銷情之外，一些房屋有關的政策或規管，亦引起社會上各界人士的廣泛討論。近期有意見指出香港要考慮開徵物業空置稅，引起社會各界迴響。有關措施在外國部分地區有推行，目的是嚴防投機者藉持有大量單位而不放售或放租，令市場供應短缺，從而托高樓價。
不過筆者認為，本港物業空置率仍處於合理水平，加上若徵收有關稅項，除在執行上會遇上不少困難之外，對物業市場亦會造成很大的衝擊。下文將會從本港私樓空置率入手，討論實施有關稅項對樓市的影響。
根據差餉物業估價署的資料，截至2010年底，本港有約51,530個空置私人住宅單位。數字貌似龐大，但考慮到目前全港擁有逾110萬個私人住宅單位，空置率實際僅約為4.7%。此外，尚要留意差餉物業估價署的註釋，其計算的「空置量」是指「在年底進行普查時，單位實際上未被佔用」、「正在裝修的物業」、「因未獲發滿意紙或轉讓同意書而未能入住或使用」。根據該解釋，則未能入住的新樓、住戶遷出後放盤出售或出租的單位、或進行裝修的單位，都被當作空置。故實際為業主刻意空置的單位，空置率數字應更低於4.7%的水平。
不存在「囤積居奇」情況
若再從歷史數據分析，更值得留意的是，83年至今的28年期間，每年的平均空置率是4.7%，反映無論市上市落，住宅單位都存在一定的空置。而去年底的空置率亦為4.7%，與過去28年的平均數相若，實不見所謂「囤積居奇」的情況出現。更重要的是空置率最高的時間為03年，高達6.8%，空置單位數量超過6.8萬個。而03年亦正是本港樓價跌至最低點的時期。試想，經濟轉差之下租樓人士數量已經減少，如再徵收空置稅，無疑將對業主帶來雙重的打擊。
近年政府銳意增加土地供應，未來供應量將穩步回升，近期新造按揭息率已開始上升，加上去年推出額外印花稅之後，今年二手住宅交投量與去年相比亦明顯回落，樓價亦見調整，這樣的情況下實無需新措施進一步打壓樓市。
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