 放大圖片
全年成交料僅8萬宗挫40%
香港文匯報訊（記者 周穎、趙建強、顏倫樂）隨著環球宏觀經濟環境及本港內在政策的調整，此輪地產市場的周期性調整可能於明年加劇。業內人士普遍預期，本港樓市將有重大轉變，目前已出現發展商大甩貨等三大利淡訊號，前景未敢樂觀，估計全年總成交量僅約有8萬宗成交，涉及總值5,000億元，分別按年大跌41%及35%，樓價均看跌10%至15%。
政府兩年來接連推調控樓市措施的疊加效應顯現，再加上外圍環境轉差，本港樓市正在發生質變。經濟學者關焯照亦警告，本地樓市最近出現各項「凶兆」，前景令人擔憂。第一個訊號，銀行收緊借貸，估價縮水，並有意繼續加息；第二個訊號，發展商群起推盤，爭相套現，新盤開價偏保守，甚至低於市價水平；第三個訊號，業主不肯減價，買家不願接貨，交投持續膠著。
息口趨升 供樓負擔恐超100%
歐美及內地於2008年金融海嘯後推出的印銀紙救市政策，造成的低息環境是支持本港樓市過去數年間持續攀升的主要動力，但隨著本港進入加息周期，以及金管局收緊置業人士的按揭比率，低息環境正在消失之中，樓價能否持續攀升令人懷疑。萊坊研究數據顯示，若樓價持續上升，加上利率攀升，本港市民供樓負擔比率將再次突破100%。
萊坊大中華研究部主管林浩文表示，雖然歐美均忙於救市，但長遠來說仍處於加息周期，預期2至3年內利率將會抽高3厘。他以目前本港入息中位數及現時本港平均樓價計算，11月香港供樓負擔比率約為60%。假設樓價維持現階段水平，而利率抽高3厘，負擔比率將大幅攀升至80%以上。假設未來樓價、利率同時攀升，樓價升30%，利率亦升3厘，負擔比率更將超過100%。
即使樓價下跌，負擔比率仍然會繼續攀升，林浩文稱，在利率抽升3厘前提不變下，假設樓價跌10%，負擔比率將升至約75%，即使樓價跌20%，負擔比率仍會攀升至接近70%。在通脹持續高企，而小市民普遍加薪無望下，明年樓市有相當大的隱憂。
供應充足 一二手「雙螺旋」跌價
此外，市場估計環球經濟於明年上半年將迎來重大考驗，而港府過去兩年推出連串調控樓市措施的疊加效應日益顯現，政府首三季主動推出的土地，連同港鐵、市建局、私人住宅補地價項目、舊樓重建等，截至11月底可提供單位數量已達2萬伙，是今年新盤吸納量（截至12月20日為10,500伙）的近一倍，政府明言會維持每年供地2萬伙的目標。
再者，在一手市場上，今年外圍經濟波動，發展商推盤步伐受阻，資金回流慢，融資成本持續上升，發展商於明年將加快售樓套現，未來供應定必回升。代理估計，明年全年有1.5萬宗一手供應，總值1,500億元，按年攀升50%及7%，供應創7年新高。鑑於供應增加，發展商為促銷採取貼市定價，即供應多的地方一手盤定價貼近二手。二手要脫手只能劈價，形成新盤及二手樓價「雙螺旋」式的下降。
|
放大圖片
