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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
全球經濟正式步入龍年！澳門政府在兔年交出一份滿意成績表，旅遊和娛樂事業持續向上，但經濟繁榮令樓市升溫，政府只好行使多項行政和經濟手段迫使樓價受控。無論如何，良好的經濟表現吸引了多方投資者涉足濠江，令當地進入大景氣年代。中央的橫琴特區優惠政策提供廣闊的未來經濟發展空間，使當地經濟繼續持續發展，外資進入數目不絕。
統計暨普查局資料顯示，2011年全年新成立公司共3,405間，總註冊資本9.83億元，較2010年分別上升13.8%和94.1%，後者的大幅增長表示公司資本額呈現巨幅上升走勢。這些新建公司中，以批發及零售業居首佔36%，次者是工商輔助服務業佔17%，不動產業務及建築業排第三四位，佔13%及12%。以註冊資本額來統計，資本額不多於一百萬的佔了總數97.9%，即新建公司仍以中小企業為主流。既然都是中小型企業，他們去購買辦公室或住宅單位的意慾不大，反而會拉動中小型辦公室的租務市場。
澳門的經濟支柱仍然是旅遊、博彩和娛樂行業。按統計暨普查局數字，2011年入境旅客已突破2千8百萬人次，較2010年上升達12.2%，基本上全年十二個月旺淡月已不太明顯。如以入境旅客國家統計中國大陸、港台三地已佔89.14%，其中內地佔57.72%及香港佔27.08%，尤以中國大陸旅客2011年內升幅驚人，從53%升至57.72%，穩佔上半壁江山。
主要街道店舖成「兵家必爭」
中國大陸遊客的消費喜好，包括商品種類、金額和品味是澳門店舖營運者最看重的一群。2011年全年旅遊物價平均指數較2010年上升15.5%，升幅最明顯的大類有住宿(+35.7%)、雜項物品(+19.8%)、餐飲(+11.7%)和食品及煙酒(+11.5%)，這反映旅客花在酒店開支上升，即入住的酒店檔次向上游和花在各樣購物比重亦大幅向上，怪不得走在新馬路和議事亭廣場街頭，你不難發現已被衣物、金飾、珠寶、化妝品、藥材和補品店全攻佔了，全都是中港區及國際著名的品牌商。走在主要購物區，大家不容易找到「吉舖」，而且全部是高消費類別，他們能夠負擔的租金不低，主要街道的店舖已成為「兵家必爭」之地了！
除了「街舖」之外，酒店生意亦非常火紅。直至2011年11月，澳門共計95所酒店提供22,335間房，較2010年增加4間酒店及2,244房間，當中五星級酒店是主流佔63.5%。綜合酒店入住率從2010年的79.53%上升至83.57%，其中2011年7、8、11月更達88%以上，以三四星級酒店入住率較理想，分別達85.86%及88.77%。
但值得留意是五星級酒店入住率升幅最大，反映出訪澳旅客逐漸接受高檔次的酒店消費模式，這與中國大陸旅客普遍致富後而追求更高質的酒店的趨勢不無關係！展望未來，各大酒店集團未有減慢進軍濠江步伐，尤以路函城和橫琴開發會是大趨勢。住客平均留宿時間有著很高參考價值，2011年首十一月平均為1.53晚，但留宿五星級酒店是1.84晚，三四星酒店只約1.2晚，反映出五星級酒店能吸引旅客多留半天，也會導向未來酒店的投資方針走向高級和多元酒店。
2011年澳門樓市較2010年下降幅度不太明顯，整體成交宗數達27,624宗，其中住宅佔17,176宗，這全得力於上半年的暢旺活動。但自從特別印花稅年中生效後，成交宗數大幅回落。在整體成交中，舊樓轉讓仍然達55%，但已較2010年回落7%，反映出新樓買賣活動正在升溫。
交易活動受制並未能制止樓價上升，2011年樓價較2010年升33.14%，這大大高於本地GDP實質增長率，說明市民「買樓難」的情形。政府明白市民置業困難的現象，已經加建公屋和經屋以紓緩市民置業的強大需求。回顧及展望當地私人住宅興建數量，不難知道私人住宅(尤其高檔次)的樓價仍然不會大幅回落，2011年私人建築只建成128,000平方米，較2010年的515,000平方米大幅下降，可幸新動工面積達210,000平方米，令短期低供應量情形會持續。在經濟情形維持上升之下，購入高級住宅和旺區店舖是不俗的投資選擇。
最後，市民可以購入相關的博彩、零售、酒店和旅遊股份，乘上濠江的經濟「順風車」呢！
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