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去年按揭市道受到金管局推出的第四輪收緊按揭措施影響，即時收到降溫之效，第三、四季的新批出及新取用按揭貸款金額急劇下降，按季最低跌至只有249億元。今年初市況回暖，新批出按揭貸款金額錄得兩季連升，最新第二季錄得733億元，而新取用按揭貸款金額終於第二季亦成功收復失地，錄得570億元，扭轉去年連跌兩季的頹勢。儘管如此，若與旺市時，新取用按揭貸款金額每季高近900億元的表現比較，仍然有一段距離。
金管局著力維持金融體系穩定，以及減低銀行借貸風險，近年推出收緊按揭措施的力度有增無減，促使貸款人的平均按揭比率由高位回落，而今年六月份最新的按揭比率錄得只有約五成半，與○九年高逾六成半比較，下降超過10個百分點，換言之現時入市需要增加近一成首期。理論上，置業人士入市門檻提高，又需要通過按揭信貸審查及壓力測驗等重重關卡，貸款難度與日俱增，但根據金管局最新按揭統計數字顯示，今年平均每宗按揭的貸款金額卻較以往水平為高，六月份平均按揭貸款金額已升至260萬元歷史新高，結果有違原意。
用家主導 二手中價樓轉活
整體而言，現時市場以用家主導，受到按揭限制而供樓負擔又相對較高的貴價豪宅物業實非一般買家首選，另外，今年累計升幅超過逾一成，買家因應供樓負擔能力置業，眾多物業當中，近日以700萬元以下的新盤及二手物業備受追捧，鑑於700萬元以下物業按揭成數上限仍然維持七成，較700萬至1,000萬及1,000萬以上物業之按揭成數高出一至兩成，而600萬元或以下物業甚至可透過按揭保險，申請九成按揭，借取較多貸款，間接推高平均按揭貸款金額。踏入第三季，樓市在新政府的房策刺激下，用家的購買力持續釋放，焦點集中二手市場，帶動二手中價物業成交轉活，筆者預期平均按揭貸款金額短期內仍有少量上升空間，畢竟按揭成數不能超過規管上限，相信下半年偏向持續橫行。 ■經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
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