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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
繼房屋「僭建」問題，「劏房」及「分契樓」也成為近日樓市熱門話題。不過，筆者見有人將「劏房」與「分契樓」混淆，或將「劏房」視為合法化的「分契樓」。雖然「劏房」與「分契樓」普遍集中舊區一帶，不少物業被分割成數個單位作獨立出租用途，兩者的確有共通點，但事實上，兩者有莫大分別，銀行在按揭取態亦有異，讓筆者在此為大家剖析箇中原因。
根據屋宇署資料，「分間樓宇單位」俗稱為「劏房」，是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位。對於不影響樓宇結構的輕度改裝，可由認可的承建商代為處理，未必需要向屋宇署申請。另外，「劏房」每個單位沒有獨立的業權。有部分買家選擇將分間單位用作出租用途，過度的改裝「劏房」以致樓宇負荷過重影響結構則屬違法，情況類似「僭建」，屋宇署有權要求業主清拆及還原單位，甚至釘契，讓物業無法進行買賣，轉售風險偏高，因此銀行一般不會接受此類物業的按揭申請。
至於「分契樓」，可以涉及單位間隔上的分割，同時亦牽涉單位業權上的分割，分契手續需由律師處理及於土地註冊處登記，一經辦妥，各單位便擁有獨立的業權，可以有效文件為依據自由買賣或出租。「分契樓」在間隔上的改動，務必要取得屋宇署的批准和同意及符合規定比例，以不影響樓宇的結構、不阻塞走火通道、不影響排水及通風系統為原則，與「劏房」比較，程序嚴謹得多，並受到法律約束力，對於承造按揭的銀行而言較為有保障。
銀行難承造按揭
儘管如此，不乏「分契樓」坐落舊區，或屬「分契唐樓」，涉及業權較為複雜，並非所有銀行均樂意承造此類「分契樓」按揭，現時市場上承造分契樓按揭以財務機構為主，按揭利率與條款亦因人而異。即使買家有資金一筆過支付樓價的準備，購買此類物業前宜諮詢律師意見，了解單位業權是否完整，以免影響日後轉售。
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