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新一屆特區政府上場一個月,推出活化居屋政策,加上低息環境持續,近月來二手樓交投回勇,成交大升、價格屢創新高,政府眼見市況突變,有意出招壓市,如降低第二套房按揭成數等措施,但業界相信,政府若於按揭成數上出招只會打壓需求,最實際還是大增土地供應,及加快審批現正申請預售的9,000多伙樓花同意書。
劉嘉輝:或打擊上車客需求
美聯物業首席分析師劉嘉輝(見圖)指出,雖然近月來樓市交投大旺,但實際交投量都只是每月6,000至7,000多宗,屬正常交投量水平,觀乎今年1月交投量只有3,000多宗,到2月份突升至1萬宗,之後5月及6月交投又回軟,反映市場購買力於儲備2至3個月再釋放出來,若果政府因為1至2周的交投量突然回升便出招,似乎又太武斷。
他認為,政府若果再出招降按揭成數或按揭金額,容易影響首期不足的真正上車客,打壓需求,若只降第二套房按揭成數,主要針對投資者,但現時有SSD措施下,短線投資者已大減,長線投資者亦未必需要用太高的按揭成數,以金管局的按揭數據顯示,今年6月平均每宗按揭成數只是54.7%,平均每宗按揭金額260萬元,因此,降按揭成數只會壓抑真正的需求。
增加土地供應最實際
劉嘉輝指出,政府該做的仍是增加土地供應,以第二季為例,原本在大圍站約2,900伙供應,但最終流標,影響未來供應量,因此,政府於今年第四季及明年第一季應加快供應土地,如加快港鐵及市建局項目的招標速度,以達至每年2萬個供應量目標。另外,政府亦應加快審批現正申請預售的9,000多伙住宅樓花同意書,他相信,發展商多一些新盤推售,未來又增加土地供應下,發展商出價投地不會太進取,新盤開價亦會貼二手價,自然會令樓價平穩下來。 ■香港文匯報記者 梁悅琴
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