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——梁智囊蔡涯棉：需重訂公私營房屋佔比
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本港樓市非理性攀升，港島東半山豪宅一呎賣7.5萬元，灣仔「劏房」月租七千，大學生一畢業就申請公屋，樓市充滿病態，政府正擬重新制訂長遠房屋政策，期望撥亂反正。梁振英競選特首時的房屋政策智囊、房委會資助房屋小組委員蔡涯棉在接受本報專訪時指出，港府07年後對樓市放任自流，無任何長遠策略，是導致目前市場供求失衡、樓價飆升的元兇；他建議，新的10年房策應重訂公私營房屋的佔比，優先幫助基層市民置業，訂下目標取締板間房、「劏房」。
「長遠房屋政策要立即展開」！蔡涯棉在接受本報專訪時強調。就新一屆政府擬重新制訂長遠房屋政策，他認為，政府首先需要對未來的住屋需求作出評估，估計本地及外來人口的增長，包括「雙非」、「單非」嬰兒等亦要計算入內；其次是研究如何照顧初次置業、樓換樓的需求，大單位、細單位的供應比例；第三是規劃公營房屋與私人住宅的供應比例，房地產佔政府的財政收入比例等，最後是如何在土地和制度上去保證持續實施。
短線目標各途徑增加供應
雖然上述的評估工作需時，同時部分政策—如房地產佔財政收入減少，還將牽一髮而動全身，政府確實需要小心研究，但蔡涯棉認為不代表政府現在只能等待研究結果出台，因為本港樓市正面臨一個最「現實」的問題：供應不足，社會怨氣上升。因此政府在制訂長遠房策的同時，短線的房策應該以增加供應為目標。政府提出的白表人士免補地價購買二手居屋，可增加居屋的流轉，是其中一個解燃眉之急的措施；目前市場上有不少增加短線供應的建議值得研究，如提高樓宇密度、工廈地改住宅、市區小型公屋等等。
可免息貸款助年輕人置業
蔡涯棉強調，長遠房策應該優先處理收入不多的基層市民，因為本港樓市正處於不斷向下流的不健康情況，舉例，一個中低收入人士原本想在購買一個500呎單位，中產人士想購買700呎，但因為樓價上升，中產人士被逼與中低收入人士爭購500呎單位，最終基層市民置業夢碎，「最慘係佢哋」，長久下去必然令社會不安，對政府失去信心。
因此，長遠房策需以確保協助基層「上樓」為目標，切實做到公屋平均3年上樓的承諾。公屋「計分制」更必須檢討，因為樓價高企下，不少年輕人、甚至大學生為解決住屋問題，一畢業就申請公屋，但其實數年後薪金就隨年資上漲，反而一些最有需要的人士，例如35歲薪酬卻仍然只得8,000至9,000元的低收入人士，最需要公屋卻未能受惠，扭曲了社會現實。
板間房「劏房」長遠應取締
長遠而言，增建公房及居屋、重建置業階梯是最根本解決房屋問題的方法，不過數量要適中，以免太多供應「推冧」樓市。而當日後供應量充足的時候，蔡涯棉建議，政府可以向首次置業人士推出免息貸款，協助年輕人置業解決年輕人難儲首期的問題。至於板間房、「劏房」等不合規格的房屋，屬於房屋供應不足下的產物，亦設下長遠目標取締。
他認為，目前制定的每年私樓供應2萬伙是一個合適的數字，但亦應該在日後因時制宜作出修訂，至於之後的10年計劃，建議在第5年的中期時間應作出檢討，以增加靈活性。
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