|
經絡按揭轉介首席經濟分析師
今年第三季樓市稍為回暖，行政長官旋即公布了一系列穩定樓市措施，當中以加快短期單位供應為重點。另外，市場普遍預期按揭成數有機會再度收緊，當中以收緊第二套房按揭的呼聲最高。無可否認，收緊按揭確實壓抑了炒風，但亦扭曲了市場生態，筆者相信，政府再收緊按揭對紓緩整體樓價上升壓力作用有限，至於收緊第二套房按揭會令按揭貸款狀況更極端，無助市民置業。
樓價飆升源於供應
樓價飆升問題，歸根究底，關鍵源於供應不足，因此政府需要積極增加土地及興建房屋以回應市場訴求，但是收緊按揭變相又縮窄了置業人士選擇物業的範圍，令符合入市要求的供應減少，兩者產生矛盾。究其原因，越貴價物業按揭越收緊，加上樓價上升，換樓客置業的成本與日俱增，若然資金未能同步增長，屆時只可縮窄選擇範圍，或者打消換樓計劃。而在環環相扣的情況下，換樓客缺乏向上流的動力，上車盤供應將更緊絀。從經絡按揭研究部數據可見，以往200萬元以下物業佔按揭市場的比例甚高，於2007年8月一度高達超過五成，不過該類物業於最新7月的比例已跌穿雙位數，錄得僅9.9%的新低紀錄。
市況出現兩極化
另外，根據金管局住宅按揭調查數據顯示，今年首七個月新取用按揭貸款累計只有40,754宗，涉及金額981億元，與去年同期的70,346宗及1,683億元比較，大跌逾四成。以單月計算，7月新取用按揭貸款宗數僅6,584宗，涉及金額161億元，按月跌幅約兩成。期內新批出按揭貸款額及宗數亦向下調整8%，分別錄得195億元及7,472宗。整體市場按揭貸款減少了，不過平均按揭貸款金額及按揭還款年期則呈上升趨勢，7月平均按揭貸款金額已升至261萬元高位，而平均按揭還款年期已達300個月(即25年)再創歷史新高，走向極端。
市傳政府有意收緊第二套房按揭為樓市降溫，筆者認為，政府2009年起四度收緊按揭措施，無疑令投資者數目減少，但實際卻未能紓緩樓價上升壓力，更未能惠及真正用家。因此建議在新措施推出前，宜先評估及檢討過去四度收緊按揭之成效，再對症下藥，長遠才有利市場健康發展。
|
